マンションの売却を検討するなかで、売却時に消費税が課されるのか疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。マンションの売却では消費税が課される場合と課されない場合があるため、自分はどちらに該当するのかをまず確認しましょう。

この記事ではマンション売却で消費税が課されるかどうか、個人・個人事業主・法人別に解説します。この記事を読めば、マンション売却で消費税が課される条件がわかり、売却時の資金計画を立てられます。

1.あなたは対象？マンション売却における消費税の基礎

まずは、マンション売却時の消費税について解説します。

前提としてマンション売却で消費税が課されるかどうかは売主によって異なります。
消費税の対象となるのは、事業者が事業としてマンションを売却する場合です。

そのため、同じマンションでもマイホームを売却するケースと、投資用物件を売却するケースで扱いは異なります。具体的には、以下の表を参考にしてください。

消費税は間接税であり、代金の受け取り手が買い手の代わりに税金を納める必要があります。マンション売却で消費税が課される場合、買主から受領した消費税を国に納めなければなりません。

なお、マンション売却で消費税が課されるのは建物部分のみです。

個人のマイホーム売却に消費税はかからない

個人がマイホームを売却する場合、事業ではないため消費税はかかりません。

非課税となるのはあくまでも建物部分に関する消費税であり、不動産会社や司法書士などに支払う以下のような費用には消費税が課されます。

• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 住宅ローンの一括返済手数料

ただし、上記の費用は売主が支払う側であるため、納税手続きは代金の受け取り手である不動産会社や司法書士が行います。

土地部分の売却には消費税がかからない

マンションを含む不動産の売却で消費税が課されるのは建物部分のみであり、土地部分は非課税です。

消費税の原則は人間が生み出した付加価値に対する税金です。そのため、人の手で作られた建物には消費税がかかりますが、自然のものである土地にはかかりません。

課税事業者でなければ消費税はかからない

事業者が事業としてマンションを売却する際は建物部分に消費税がかかります。
ただし、事業者のなかでも免税事業者に該当する場合は非課税扱いです。

課税事業者と免税事業者の違いは以下の表を参考にしてください。

個人事業主・法人問わず、免税事業者の場合は投資用マンションの売却でも非課税扱いです。

2.【個人・個人事業主・法人別】売却で消費税がかかるケース

ここでは、売主が個人・個人事業主・法人の場合に分けて消費税がかかるケースについて解説します。

なお、課税取引でも免税事業者に該当する場合は、消費税を納税する必要はありません。詳しくは以下の表を参考にしてください。

個人がマンションを売却する場合でも、賃貸物件（投資用）は課税取引に該当します。
つまり、副業的にでも賃貸経営をしている会社員がそのマンションを売却するときは課税取引です。

しかし、前々年の課税売上高が1,000万円以下であれば免税事業者になるため、納税義務はありません。

また、個人事業主の場合は賃貸物件以外に事業用の店舗や事務所の売却も課税取引に該当します。
一方で、マイホームやセカンドハウスは個人同様に非課税取引です。

法人が所有している不動産の建物部分はすべてのケースで課税取引に該当します。しかし、前述の通り免税事業者は消費税を納める必要はありません。

個人事業主と法人で注意しなければならないのは、課税事業者となる判定タイミングです。
個人事業主は前々年、法人は前々事業年度の課税売上高で事業者区分が判定されます。

マンションを売却した年の課税売上高ではないため、必ず前々年・前々事業年度の課税売上高を確認してください。

3.マンション売却の消費税の計算方法

本章では、マンション売却時の消費税の計算方法を解説します。消費税がいくらかかるのかを踏まえて、今後の資金計画を考えましょう。

マンション売却では建物部分に消費税がかかるため、消費税を求める際は建物価格を明らかにする必要があります。
しかし、賃貸マンションは以下の計算式のように利回りをもとに物件価格を算出するため、土地と建物の内訳がわからないケースが少なくありません。

そのため、まずは土地と建物の内訳を以下の方法から求めるのが一般的です。

• 譲渡時における土地・建物の時価の比率による按分
• 土地、建物の原価をもとにした按分
• 相続税評価額や固定資産税評価額をもとにした按分

最も多く用いられるのは「相続税評価額や固定資産税評価額をもとにした按分」です。

固定資産税評価額を用いる方法が最も簡単であるため、以下の条件で計算方法を解説します。

なお、固定資産税評価額は以下の3つの方法で確認できるため、売却するマンションの評価額を把握しておきましょう。

• 固定資産評価証明書を取得する
• 税通知に同封されている課税明細書を確認する
• 役所で固定資産課税台帳を閲覧する

それでは、前提条件をもとに建物価格を計算します。

上記の計算では建物価格が2,500万円、消費税額は250万円という結果になりました。

なお、売却時の契約書などに税抜き価格の総額が記載されている場合は、固定資産税評価額で土地と建物の按分をした後に、以下の計算式で求められます。

4.課税売上が5,000万円以下の事業者は簡易課税制度も利用できる

課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者に該当し、消費税を負担することになりますが、課税売上高が5,000万円以下の場合は簡易課税制度で消費税の負担を軽減できます。

ここでは、簡易課税制度について詳しく解説します。簡易課税制度について理解するためにも、まずは原則課税と簡易課税の計算式の違いを明確にしておきましょう。

原則課税と簡易課税の計算式は以下の通りです。

みなし仕入率は以下の表を参考にしてください。

※引用：国税庁『簡易課税制度』

例えば、第6種事業（不動産業）で預かった消費税額が300万円、支払った消費税額が100万円の場合、原則課税と簡易課税で以下のような違いになります。

上記の例では、簡易課税制度を活用した結果20万円分の節税効果が得られました。

しかし、すべてのパターンで節税効果が得られるわけではない点に注意が必要です。
計算した結果、簡易課税制度のほうが多くの消費税を納める場合もあるため、まずはそれぞれのパターンで計算しましょう。

なお、簡易課税制度の適用を受けるには、適用したい事業年度の前日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を管轄の税務署に提出する必要があります。

一度簡易課税制度を適用すると2年間は原則課税に戻れないため、翌期、翌々期の計画を立てたうえで判断してください。

5.マンション売却で発生した消費税の納付時期

マンション売却で発生した消費税の納付時期は、個人と法人で異なります。

• 個人：不動産を売却した翌年の3月31日まで
• 法人：課税期間終了日の翌日から2ヶ月以内

また、個人は前年、法人は前事業年度の消費税の年税額が48万円を超える場合、消費税の中間申告が必要です。中間申告とは現在の課税期間の消費税額を概算で見積もり、その一部を納付する制度です。

消費税額によって中間申告の回数は異なるため、以下の表を参考にしてください。

※参考：国税庁『中間申告の方法』

中間申告分の納期限および振替日は土日祝日の関係で毎年異なるため、対象年度の期日を確認しておきましょう。