不動産の売却を不動産会社に依頼するときには、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は大きく分けて3種類あり、それぞれ特徴が異なるので売却する目的に合わせて、適したものを選ぶことが大切です。

媒介契約を結ぶ際には、売却を希望する時期や必要な費用をよく確認し、更に信頼できる不動産会社を選ぶことが重要になります。この記事では、不動産会社と媒介契約を締結するときのポイントを詳しく解説します。

1.媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社に仲介をお願いするときに交わす契約のことです。

不動産を売却するときは、個人で買い手を見つけることはなかなか難しいものです。そのため、一般的には不動産会社に仲介を依頼することが多いでしょう。

媒介契約の基本的な仕組みや契約を交わすタイミングを解説します。

• 媒介契約の基本的な仕組み
• 媒介契約を結ぶタイミング

1-1.媒介契約の基本的な仕組み

不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。媒介契約を結ぶことで、不動産会社は契約内容に基づいて不動産の売却活動を進めてくれます。主な業務は「契約の相手の探索」「契約書の作成」「引き渡しまでの業務の補助」です。

仲介依頼を受けた不動産会社は、宅地建物取引業法に従って依頼者の不利益にならないように、売買契約を締結することが法律で定められています。媒介契約は、不動産会社がどのような条件で物件の売却活動を行い、成約したときの報酬額などをいくらに設定するかなどをあらかじめ定めるものです。

媒介契約において定めるべき内容は、国土交通省が公表している「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」（以下、標準媒介契約約款）に沿って決められます。媒介契約の書面に盛り込むべき記載事項としては、以下の点が挙げられます。

仮に、標準媒介契約約款で定められている条件が媒介契約の書面に盛り込まれていなければ、必ず追記をしてもらいましょう。媒介契約を結ぶときに、不明点があればきちんと確認をすることが大切です。

担当者の対応などを見て、信頼できる不動産会社であるかをチェックしてみてください。細かな部分もきちんと答えてくれる会社を選ぶことが肝心です。

1-2.媒介契約を結ぶタイミング

不動産会社と媒介契約を結ぶタイミングは、仲介業務を正式に依頼するときです。したがって、不動産の査定依頼を行う段階で媒介契約を結ぶことはありません。

不動産の売却を考えるときは、相場の目安を把握したり売却時期を見極めたりするためにも、まずは査定依頼を行うところからスタートします。いくつかの不動産会社に査定依頼を行った上で、自分に合った会社を選んで媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約書は非課税対象であり、収入印紙の貼付が必要ではありません。そのため、媒介契約を結ぶときには費用がかからない点を押さえておきましょう。

書面の内容について説明を受け、特に問題がなければ双方が署名・捺印を行って媒介契約書が完成します。媒介契約書で取り決めた内容に沿って、不動産会社が物件の売却活動を進め、買い主を見つけていくことになります。

「不動産会社」や「仲介」について詳しく知りたい方は『【入門編】不動産売却の全知識｜基本からわかりやすく解説！』をご覧ください

2.媒介契約の3つの種類

媒介契約の種類は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類です。それぞれの契約方式には違いがあり、ポイントをまとめると次のようになります。

上記のポイントについて、契約の種類別に詳しく見ていきましょう。

2-1.一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できるのが大きな特徴です。媒介契約の種類の中では、比較的自由度の高い契約方式であり、売り主自身が買い主を見つけて取引することもできる「自己発見取引」についても認められています。その場合には不動産会社を仲介人とする必要はありません。

一方、不動産会社から売却活動に関する報告義務が生じないことや、指定流通機構への登録義務がないなどデメリットもあります。指定流通機構レインズ（REINS）は不動産流通機構標準情報システムのことであり、物件が指定流通機構レインズに登録されることによってより幅広く物件情報を発信できるため、買い主を見つけやすくなるのです。

一般媒介契約では、複数の不動産会社と媒介契約を結べるため、指定流通機構レインズに登録されていなくても一見して不利ではないように見えます。しかし、不動産会社の立場からすればせっかく売却活動を取り組んでも他社で売却が決まってしまえば、仲介手数料を得ることができないため、あまり積極的に動いてくれない場合があるのです。

そして、一般媒介契約は契約の有効期間の目安が3か月程度となりますが、法律で定められていないので好きなときに解約することが可能です。違約金などが発生することもないため、なかなか売却活動が進まないと感じるときは、他の契約形態に切り替えてみるのも1つの方法だといえます。このように、媒介契約の内容については、メリットデメリットも併せて知っておくことが大切です。

2-2.専任媒介契約

専任媒介契約は、契約を締結できるのは1社に限定されますが、自己発見取引は認められています。不動産会社には媒介契約を結んでから7日以内に指定流通機構レインズに登録することが義務付けられているため、広い範囲で買い主を探すことが可能です。

また、売却活動については14日に1回の割合で依頼者に対して報告する義務を不動産会社は負っており、契約期間は最長で3か月で、更新することができます。専任媒介契約では他社で売買契約が決まる恐れがないことから、不動産会社が熱心に売却活動を進めてくれるはずです。

売り主側としても、1社と緊密にコミュニケーションを取れば良いため、負担があまり大きくないといえるでしょう。しかし、囲い込みが起こってしまう恐れもあるため、不動産会社を選ぶ際は慎重に判断する必要があります。

囲い込みとは、不動産会社が売り主と買い主の双方から仲介手数料を得ることを目的として行われます。意図的に情報を開示しないなどの行為を行うことで、最終的に自社での売買成立を目指す違法行為であり、売り主は不利益を被る恐れがあるのです。

専任媒介契約を結ぶと、しばらくの期間は他社とのやりとりが行えなくなりますので、担当者の対応などを見てしっかり任せられる会社であるかを見極めてみましょう。

コミュニケーションがとりやすく、信頼できる不動産会社を見つけることができれば、おすすめの媒介契約といえます。

2-3.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、契約できる不動産会社は1社だけであり、自己発見取引の場合も契約を結んだ不動産会社を仲介人とする必要があります。親族や知り合いなどが買い主となる場合であっても、不動産会社を通す必要があるので注意しましょう。

また、媒介契約の有効期間は最長3か月となっており、自動更新とはなりません。売り主側から契約を更新する旨を伝えれば、契約期間を更新することは可能なので状況を見て判断してみましょう。

専属専任媒介契約では、不動産会社は5日以内に指定流通機構レインズに登録することや売却活動について7日に1回の割合で依頼者に報告する義務を負っています。3つの契約形態の中では一番手厚い支援を受けられるのが特徴です。

ただし、専任媒介契約と同様に囲い込みに注意する必要があるため、不動産会社の見極めは慎重に行いましょう。囲い込みの不安がある場合は、指定流通機構レインズでの登録状況や取引状況を確認する方法があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約を結びますと、売り主には指定流通機構レインズのIDとパスワードが発行されますので、登録状況と取引状況を直接チェックすることができます。取引状況においては、「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売り主都合で一時紹介停止中」のいずれかが表示されますので、囲い込みが行われているかの判断材料となるはずです。

3.目的に合わせて媒介契約を選ぶことが大切

媒介契約は契約の種類によって、メリット・デメリットがそれぞれあります。売却の目的に合わせて契約形態を決めることが大事ですので、ここでは各契約形態でおすすめのケースを見ていきましょう。

3-1.一般媒介契約がおすすめのケース

一般媒介契約は、駅近や築浅物件を売却したいときに向いている契約形態です。なぜなら、すぐに売却できる可能性があるからであり、不動産会社同士が競い合って売却活動を進めてくれることが期待できます。

また、周囲に知られずに不動産を売却したい場合や、時間がかかっても良い不動産会社を見つけたい方におすすめです。他の契約形態と比べて、自由度が高い契約であるため、さまざまな事情に対応できるといえるでしょう。

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があり、依頼している不動産会社を他社に教えるかどうかを表しています。基本的には明示型を選んだほうが不動産会社との信頼関係を築きやすく、やりとりをスムーズに進められるでしょう。

複数の不動産会社と媒介契約を結べるのが一般媒介契約の特徴であるため、不動産会社選びで失敗することを防げるというメリットがあります。囲い込みが起こる心配もないため、複数の会社に競い合ってもらいながら売却活動を進められます。

しかし、一般媒介契約では不動産会社に売却活動の報告義務が課されていませんので、状況が把握しづらいというデメリットも考慮しましょう。状況を照会すれば確認することは可能ですが、何度もやりとりを行うことに煩わしさを感じる場合はあまり向いていないといえます。

3-2.専任媒介契約がおすすめのケース

専任媒介契約は、どの契約形態を選ぶか迷ったときにおすすめです。専属専任媒介契約ほど厳しい縛りがないため、自分でも買い主を見つけたいときや物件の売却そのものはプロに任せたい方などに向いています。

しかし、自ら買い主を探す予定がない方であれば、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約のほうが良いでしょう。指定流通機構レインズに登録される期間も短く、売却活動に関する業務報告も頻繁に行われるため、早めに買い主を見つけることにつながるはずです。

専任媒介契約では、売り主側はさまざまなサポートを不動産会社から受けることができます。例えば、ハウスクリーニングやホームステージングなど、不動産会社によっては物件の価値や魅力を更に高めるサービスを受けられるのです。

一定期間が経過しても不動産が売却できなければ、不動産会社自らが買い取ってくれる買取保証サービスや、不動産を売却後に不具合が見つかったときに修繕費用を負担してもらえる瑕疵保証サービスなど、いずれも売り主にとってメリットとなるサービスが豊富にそろえられています。

一方で、専任媒介契約では不動産会社の実力が成果に直結しますので、どの程度営業をしっかり行ってくれるのかを事前に確認しておく必要があるでしょう。ホームページやパンフレットの情報だけで判断するのではなく、担当者と直接やりとりをしたときの印象などを踏まえて判断することが大切です。

3-3.専属専任媒介契約がおすすめのケース

専属専任媒介契約は、3つの契約形態の中でも売り主側にとって制約が多い特徴があります。しかし、その分だけ契約を行った不動産会社に売却活動を熱心に取り組んでもらえますので、不動産を早めに売却したい方におすすめの方法です。

不動産売却に関するすべての手続きを任せたい方や自分で買い主を見つける予定がない方、売却が難しい物件を所有している方などが専属専任媒介契約には向いています。不動産会社としても、売買契約が成立すれば仲介手数料を確実に受け取れますので、意欲的な姿勢を見せてくれるはずです。

専属専任媒介契約においても、専任媒介契約と同様に不動産会社が提供するさまざまなサービスが受けられます。買取保証サービスや瑕疵保証サービスなどがあることで、不動産売却を前向きに進められるでしょう。

一方で、不動産会社の力量に左右されやすい面があるため、他の契約形態と同じように不動産会社の見極めは大事な要素となります。類似物件での成約実績があるかなどを確認して、専属専任媒介契約を結ぶかを判断してみましょう。

4.媒介契約を結ぶときの注意点

媒介契約を締結するときは、いくつかの注意しておくべき点があります。売却期間や必要な費用など、それぞれのポイントについて解説します。

4-1.売却期間について考えておこう

不動産の売却を希望する時期によって、どの媒介契約を選ぶべきか異なります。
1か月以内などの短期での売却を目指すなら不動産会社への買取依頼という手段も検討しましょう。

また、査定依頼を行ったときに受け取った査定書の内容を踏まえ、売却を希望する価格や売却活動の方法などの諸条件を不動産会社にきちんと伝えておくことが大切です。不動産を売却する目的や理由は人によってさまざまであり、個別の事情を踏まえた上で売却活動を進めてもらう必要があります。

不動産会社の担当者とうまくコミュニケーションが取れていなければ、資金計画に支障が出てしまう、転居の時期の変更を強いられるなど不具合が生じてしまいがちです。また、不動産を売却することを他人に知られたくなければ、広告を控えてもらうように伝えることも必要があります。

要望を伝えたからといって、そのすべてが通るわけではありませんが、きちんと依頼者の話に耳を傾けてくれる不動産会社を選ぶことが肝心です。

依頼者の立場に立って、どの方法が最適であるかを一緒に考えてくれる不動産会社を選んでみましょう。売却活動を円滑に進める上では、担当者との相性も重要になりますので、必要に応じて不動産会社を変えてみることも必要です。

不動産会社の中には、買取保証サービスを行っているところもあります。買取保証サービスについてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

4-2.不動産の特徴もチェックしておこう

売却しようとする不動産の特徴を踏まえた上で、媒介契約の種類を選んでいく必要があります。立地条件や土地の性質、物件の状況などを細かくチェックしておきましょう。

また、駅近や築浅といった売りやすい物件なのか、それとも遠方にあって売りづらい物件なのかによっても、結ぶべき媒介契約の種類は異なってきます。一般的には、売りやすい物件ならば一般媒介契約や専任媒介契約、売りづらい物件ならば専属専任媒介契約が適しているといいます。不動産会社の過去の実績なども把握して、どの方法が適しているかを判断してみましょう。

媒介契約の締結で失敗しないためには、前段階として不動産査定を念入りに行っておくとスムーズです。不動産査定は不動産会社が営業活動の一環として行っているものですので、基本的に無料で受けられます。

単に物件の査定額を知るだけでなく、どのようにすればより高値で売却できるかのアドバイスを担当者から受けることもできます。不動産の査定時に積極的に提案をしてくれる不動産会社であれば、媒介契約を締結しても安心して任せることができるでしょう。

4-3.契約時の費用についても確認しておこう

不動産売却における仲介手数料は、売買契約が成立した時点で初めて発生します。逆にいえば、媒介契約時に手数料はかからないので心配いりません。

しかし、売買が成立すれば最終的に支払うものであるため、どの程度の金額を支払うことになるのかを事前に把握しておくと安心です。媒介契約書を取り交わす際に報酬の取り決めを行うことになりますが、適正な金額であるかをチェックしておきましょう。

仲介手数料は宅建業法によって上限額が定められており、それを超えた金額の請求は違法行為となります。仲介手数料は取引額に応じて、以下のように細かく定められています。

気をつけておきたい点は、仲介手数料が低いからといって必ずしも良い不動産会社とは限らないことです。あくまで、どのような仲介業務を行ってくれるのかを踏まえて総合的に判断してみましょう。

広告宣伝の方法や自社顧客の紹介、提供してくれるサービスや過去の成約実績などから、仲介手数料に見合ったサポートが受けられるのかを考えることが大事です。また、営業活動にかかった費用は別に用意する必要が生じる場合があります。特別な営業を不動産会社が行う場合には、仲介手数料とは別に費用がかかることがあるのです。

どのような根拠で発生する費用であるのかをきちんと説明してもらうことも大切です。費用に関して明確に回答してくれる会社を選ぶことも、不動産売却を円滑に進める上では大事なポイントとなるでしょう。

信頼できる不動産会社を見極めるには、複数の会社を比較することが必要です。不動産の一括査定サービスを使えば、一度に複数の会社から査定結果を受け取れますので、自分に合った不動産会社を見つけやすくなります。

一括査定サービスの「IELICO」（イエリコ）は不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）での長年培った実績をもとに、独自の審査基準で厳選した不動産会社だけを紹介しています。最大6社まで同時に査定依頼を行えますので、査定結果を踏まえて媒介契約を結ぶ会社を選んでみましょう。

「IELICO」（イエリコ）では、不動産会社の評判や口コミを事前に把握できるので安心して利用できます。2,100社を超える不動産会社と提携していますので、さまざまなエリアで不動産売却に関する相談を行うことが可能です。

また、NTTデータグループがサービスを運営しており、豊富な成約実績があります。また、個人情報の取り扱いについて万全の体制を構築しています。不動産会社によって得意とする分野や実績は異なるため、イエリコを通じて不動産の売却活動をしっかりと進めてくれる会社を見つけてみましょう。

5.まとめ

不動産の売却を進めるためには、不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的です。媒介契約は宅建業法に基づいて内容が決められるものであり、売却活動の進め方や売買契約が成立したときの手数料に関する取り決めなどが盛り込まれます。

不動産の売却を成功させるためにも、安心して任せられる不動産会社を見つけることが大切です。売却予定の不動産の特徴や売却を希望する時期・金額などの条件面を整理しながら、考えていく必要があります。担当者とのやりとりなどを踏まえて、自分に合った会社を選んでみましょう。