相続が発生すると、様々な手続きが必要になります。
中でも、現金のように簡単に分割できない不動産は、手続きが煩雑になります。

この記事では、不動産を相続した場合の手続きの流れや、分割方法について詳しく解説しています。
事前に手続きの全体像や、必要な語句・基礎知識を知っておくことで、よりスムーズに相続を進められるでしょう。

1.相続手続きの全体の流れと期限

相続手続きの全体の流れと期限を、下表に示します。

1-1.遺言書を探す

相続が発生したら、最初に遺言書の有無を確認します。
遺言書があれば、原則として遺言書に従って遺産を分割しなければならないからです。

遺言書は、公正証書遺言書であれば公証役場、自筆遺言書であれば貸金庫や書斎、故人の付き合いのあった弁護士や税理士等によって保管されている可能性があります。

公正証書遺言とは、公証人が法律で定められた方式で作成する遺言書のことであり、自筆遺言書とは、遺言者が自筆で作成する遺言書のことです。

1-2.相続人を調べる

相続人が誰なのか調べておきましょう。
被相続人が再婚をしている場合、前妻には相続の権利がありませんが、前妻との間の子は法定相続人となります。

公正証書遺言とは、公証人が法律で定められた方式で作成する遺言書のことであり、自筆遺言書とは、遺言者が自筆で作成する遺言書のことです。

公正証書遺言とは、公証人が法律で定められた方式で作成する遺言書のことであり、自筆遺言書とは、遺言者が自筆で作成する遺言書のことです。

1-3.財産を確定する

相続では、プラスの財産もマイナスの財産も全て対象とります。
故人の財産を確定し、財産総額まで把握できるようにしておきましょう。

対象となり得る財産には以下のようなものがあります。

相続人だけでは財産の調査が難しい場合は、弁護士や司法書士、税理士などに調査を依頼することもできます。

1-4.相続放棄を検討する

相続放棄とは、相続する権利を一切放棄することを言います。
相続放棄を行うと、プラスの財産もマイナスの財産も全て放棄することになります。

借金が大きすぎる場合などによく行われますが、ある相続人が相続放棄をすると、次の順位の相続人へと相続権が移っていきます。
相続放棄を検討する際は、関与する法定相続人に事前に周知しておくようにしましょう。

1-5.準確定申告を行う

故人が毎年確定申告を行っていた場合には、準確定申告を行う必要があります。

準確定申告とは、被相続人がなくなった年の収入に対する、代理の確定申告です。
相続の開始を知った日の翌日から4ヵ月以内が期限となります。

1-6.遺産の分け方を決める

遺産の分け方を大きく分けると、遺言書に従うか、遺産分割協議を行うかのどちらかです。

遺言書がある場合は、原則的に遺言書に則った遺産分割を行います。

遺言書がない場合は、相続人で遺産分割協議を行い分割していきます。
詳しくは、次の章で解説します。

1-7.名義変更を行う

不動産の相続人が決まったら、不動産の名義変更を行いましょう。
不動産を売却し現金化してから分割する方法もありますが、その場合も一度名義変更を行います。
不動産の売却は、不動産の名義人しか行えないためです。

相続における不動産の名義変更手続きを相続登記といいますが、2023年現在では義務化されていません。
ただし、2024年4月1日より義務化され、期限内に行わない場合は10万円以下の過料が発生します。

1-8.売却を検討する

「相続税を賄うため」「今後住む予定がないため」「現金化して分割しやすくするため」など、様々な理由で不動産の売却が考えられます。

相続税を算出する際に、不動産の価値（相続税評価額）を調べますが、相続税評価額は、売買における不動産の価値と大きく異なります。

不動産の売却は、不動産会社の査定を受けたうえで考えるようにしましょう。

また査定額は、調査する不動産会社によって差がありますので、複数の不動産会社を比較することも重要です。
不動産一括サービスの『IELICO（イエリコ）』なら、たった１分の入力で最大６社の不動産会社に査定を依頼できますので、ぜひお試しください。

1-9.相続税の申告をする

相続財産の総額が、基礎控除額を上回る場合は相続税が発生します。
相続税が発生する方は、相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に申告と納税を行います。

相続税について詳しくは4章で解説いたします。

2.相続した不動産を分割する基礎知識

相続では、まず「誰が、どれぐらい相続するのか」を決める必要があります。
不動産は現金のように簡単に分けられないため、トラブルを起こさない分割方法を決めることが重要です。

分割方法を決める際は、以下4通りの方法を用います。

• 遺言書に則って決める（指定分割）
• 遺産分割協議を行って決める（協議分割）
• 家庭裁判所に仲立ちしてもらい決める（調停分割）
• 家庭裁判所の審判をもとに決める（審判分割）

2-1. 遺言書に則って決める（指定分割）

遺言書は、遺産分割の方法を決める上で最も効力が高い書類です。
ある相続人が不公平と感じる相続内容でも、遺言書による指定がある場合はそちらが優先されます。

例えば、「長男が不動産を、次男が現金1,000万円を相続する」と指定されていれば、片方に不満があったとしても、その通りに相続が行われます。

一方で、相続人全員の同意があれば、遺言書に従って相続を行う必要はありません。

2-2. 遺産分割協議を行って決める（協議分割）

遺産の分割方法は、相続人全員が合意すれば自由に決定できます。
遺言書がある場合も同様です。

遺産分割協議とは、法定相続人同士で行う分割方法についての話し合いのことです。
遺言書がない場合や、遺言書の内容に不服がある場合に行われます。

遺産分割協議での決定をまとめた書類を遺産分割協議書といいますが、不動産の名義変更手続きにも必要になるため、必ず作成するようにしましょう。

2-3.家庭裁判所に仲立ちしてもらい決める（調停分割）

遺言書がなく、遺産分割協議によっても話がまとまらないケースもあります。

その際は、家庭裁判所に申し立てを行い、裁判所の調停委員に仲立ちしてもらい、話を進めていく方法をとれます。

相続人同士が直接話し合いを行う必要がなくなり、調停委員が代わりに相続人全員と、折り合いのつく分割方法を話し合いで決めていきます。

2-4.家庭裁判所の審判をもとに決める（審判分割）

前項の調停分割でも話がまとまらない場合は、家庭裁判所の審判の元、強制的に分割方法が決められます。

一般的には、法定相続割合に則した分割方法となります。
以下は、法定相続人と法定相続割合をまとめた表です。

※直系尊属とは、父母や祖父母など目上の直系の血縁者のこと

法定相続割合で分割するといっても、不動産の分割は簡単ではありません。
そのため、次の章で解説する『不動産の分割方法』まで、審判によって決められます。

3.相続した不動産の4つの分割方法

不動産の平等に分割することは難しく、そのために遺産分割に関する話し合いがまとまらないケースは少なくありません。

「平等」の考え方は、おかれている状況によって変わります。
相続人全員が最も平等だと考えられる、不動産の分割方法を考えていきましょう。

以下では、不動産を遺産分割する４つの方法について解説いたします。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 相続人全員で共有不動産とする

3-1.現物分割

現物分割とは、被相続人の現金や車、不動産などの財産をそれぞれ現物で分割する方法です。
例えば、「長男は不動産を、次男はそれに相応する現金や車を相続する」といった形になります。

最も手間がかからない方法ではありますが、不動産の価値は、売却し現金にしない限り明確ではないため、不公平と考える方も少なくありません。

3-2.代償分割

代償分割とは、財産を多く相続した相続人が、他の相続人に代償金(お金)を払うことで平等に分割する方法になります。

例えば、「長男が評価額2,000万円の不動産を相続する代わりに、次男には現金で1,000万円を支払う」といった形です。

現物分割と同様に、不動産の現金としての価値が明確でないため、渡す金額によって不公平さを感じやすいでしょう。
また、不動産の価値が高すぎると支払うだけの現金当が用意できない場合もあり、そもそもの選択肢から外れます。

3-3.換価分割

換価分割とは、不動産などを一旦売却してから、その現金を分ける分割方法です。

不動産に限らず車なども同じですが、売却し現金化してしまえば、平等に分割しやすくなります。

ただし、現金に換えたところで、分割割合についての話し合いがまとまらない限り、納得のいく相続はできません。

換価分割には、不動産等を売却する手間もかかるため、そうした貢献度合いも加味して話し合いができると、より平等な分割といえます。

3-4.相続人全員で共有

前項までは、「不動産を誰かが所有する」か「売却して公平に分けるか」といった分割方法でした。

ただ、不動産は誰か一人のものでなく、複数人が共有して所有することもできます。
相続人全員が不動産の権利を有しておきたいと考えているのであれば、共有不動産として所有する方法もあります。

共有不動産とする場合は、一つの所有権を、相続人それぞれがいくらかの割合で持つことになります。
そのため、不動産の現金としての価値が明確でなくても、平等な割合で相続することができます。

ただし、共有不動産の解消や取引は共有者全員の合意が必要です。共有者が多ければ多いほど、全員から合意を得るのが難しくなり、しばしばトラブルのきっかけになっています。

なお、不動産を共有する方法は、前述した現物分割や代償分割に当たります。
「相続人全員が、同じ割合で不動産を所有する」といった場合は、現物分割。
「相続人の一人以外が不動産を共有し、不動産を所有しない一人に相応の現金を渡す」といった場合は、代償分割といえます。

不動産分割の相談先は以下の記事で詳しく解説しています。

4.不動産相続にかかる税金・費用

相続には、いくらかの費用がかかります。
不動産は、大きな財産のため、税金や手続きにかかる費用も大きくなります。

以下では、不動産の相続でかかる税金や費用について解説いたします。

4-1.相続税

相続税は、相続財産全体に対して、一定の割合で課税されます。
例えば、評価額3,000万円の不動産だけでなく、3,000万円の現金、1,000万円の借金を相続する場合は、差し引き6,000万円に対して相続税がかかります。

ただし、相続税は基礎控除額以下の場合は納税義務が発生しません。

基礎控除額は以下の式で計算できます。

※参考サイト：国税庁│相続税

4-2.登録免許税

相続後の名義変更手続を相続登記といいますが、登記にあたって登録免許税が発生します。

相続登記にかかる登録免許税は、以下の計算式で求められます。

自分で手続きを行う場合、あらかじめ登録免許税を計算して、事前に銀行で支払って領収書を受領します。
領収書を貼付した申請書を、法務局へ提出し納税となります。

4-3.司法書士や弁護士への報酬

相続に関する各種の手続き等を司法書士や弁護士に依頼した場合、報酬の支払いが必要です。

相続を原因とする名義変更の司法書士手数料は、4～10万円程度です。
遺産分割協議書を作成する際の弁護士手数料は、遺産総額の0.5～1％程度が相場となっています。

5.不動産相続に必要な書類

不動産の相続は様々な手続きを必要とするため、多くの書類も必要になります。
以下では、不動産の相続に必要な書類と入手先をまとめ紹介いたします