親が所有していたマンションを相続したときには、相続税について気になってしまうものです。相続時の不動産の取り扱いについて、まずは基本的な手順を把握し、相続税などの具体的な計算方法を理解しておきましょう。

また、節税対策として有効な控除等や、相続時の注意点についても押さえておきましょう。この記事では、マンションを相続したときの基本的なポイントを解説します。

1.マンションを相続する際に必要な手続きとは

親が所有していたマンションを相続する際には、決めるべきことや必要な手続きが数多くあります。大きく以下の7つのステップに分けることができますので、まずは全体の流れを正確につかんでおきましょう。

なお、このうち特に注意が必要なのは、「相続税の申告と納付」です。これらは「相続の事実を知った日の翌日から10か月以内」と期限が決められていますので、確実に手続きを済ませる必要があります。

そして、マンションの名義変更以外の手続きは、すべて相続税申告と納付に関わっているため、上記の時間制限を念頭に置くことが大切です。

1-1.遺言書を残していないか確認する

相続の事実が明確になったときには、亡くなった方（被相続人）が遺言書を残していないかを確認する必要があります。遺言書とは財産を所有している方が、死後の処分方法について指定する書類のことです。

作成は法律の厳格な決まりに基づいて行う必要があり、正しい手続きで作成された遺言書は、財産の分割方法などにおいて明確な効力を発揮します。遺言書の有無によって、必要な手続きが大きく異なますので、最初の段階で確かめておきましょう。遺言書がいくつも出てきた場合には、作成日が最も新しいものが有効になります。

なお、遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3つの形式があります。

1-1-1.自筆証書遺言

自筆証書遺言とは、文字通り被相続人が自筆で作成する遺言書のことです。自分で作成できるため、他の形式と比べて手軽な方法ではありますが、「作成日の明記」「署名・押印」が必須であるなど、作成については細かな決まりを守らなければなりません。

また、開封するためには「家庭裁判所の検認」が必要であり、裁判官が相続人の立ち会いのもとで行います。自筆で作成できるといっても、作成方法や開封方法は明確に決められているため、確かな効力が認められているのです。

ただ、保管は遺言者自身で行わなければならないため、紛失のリスクがあります。生前に使用していた銀行の貸金庫や、弁護士などの遺言執行者に預けている可能性もありますので、くまなくチェックすることが大切です。

1-1-2.公正証書遺言

公正証書遺言とは、遺言者が口述やメモなどで伝えた内容をもとに、「公証人」が作成する遺言書のことです。公証人とは法務大臣から任命を受けた公務員であり、裁判官や検察官経験者が就いていることが多いため、書類に不備が生まれず、遺言内容も適法かつ正確になるのがメリットです。

作成には費用や手間がかかってしまいますが、紛失の心配がなく、開封時に家庭裁判所による検認が必要ないことも大きな利点と言えます。

1-1-3.秘密証書遺言

秘密証書遺言とは、遺言者が自ら作成した遺言書を公証役場に持ち込んで記録してもらう方法です。秘密証書遺言では、遺言内容を誰にも知られることなく保管しておけるのが大きなメリットですが、一方でいくつかのリスクもあります。

公正証書遺言のように、<公証人が遺言内容を確認できるわけではないため、書類に不備がある可能性があるのです。また、保管自体は遺言者本人が行うため、自筆証書遺言と同じく紛失のリスクもあります。

1-2.マンション相続手続きに必要な書類を揃える

相続に必要な書類と入手方法は以下の通りです。

必要書類	入手方法
被相続人の戸籍（除籍）謄本	市区町村役場
被相続人の住民票（除票）	市区町村役場
不動産を取得する相続人の戸籍謄本	市区町村役場
不動産を取得する相続人の住民票	市区町村役場
登記簿謄本（登記事項証明書）	法務局（インターネットでの請求も可）
固定資産評価証明書	市区町村役場
遺言証書	被相続人が作成
遺産分割協議書	遺産分割協議に基づいて作成（後述）
登記申請書	法務局（インターネットでの取得も可）
相続関係説明図	自分で作成する

被相続人の戸籍謄本や住民票は、親族あるいは委任状を持った人物であれば問題なく取得ができます。また、相続関係説明図などは自分で作成する以外に、行政書士などの専門家に依頼することも可能です。

さらに、マンション売却ではマンションの権利書も求められます。もしマンションの権利書を失くしてしまった場合は以下の記事をご覧ください。

1-3.相続人を確定する

遺産相続時には、相続人が何人いるのか、それぞれ被相続人とどのような関係性にあるのかを明確にすることが必要です。民法では被相続人の配偶者や家族などを遺言がなくても財産を相続できる「法定相続人」として定められています。

法定相続人にはそれぞれ関係性に応じた優先順位が決められていますので、財産分割時の重要な基準となります。なお、被相続人に借金などのマイナスの資産があった場合には、この段階で調査を済ませ、明確にしておくことも重要です。

なぜなら、分割協議後に新たな資産が発覚すれば、改めて分割協議を行う必要があり、場合によっては最初の協議が無効になってしまう可能性があるためです。また、マイナス資産の有無は、そもそも遺産を相続するかどうかを判断するときにも必要な情報となります。

法定相続人だからといって、必ずしも遺産を相続すべきということはなく、以下の3つの方法から任意で選択できるのです。

相続方法について特に注意が必要となるのは、申請の期限についてです。「相続開始を知った日から3か月以内」に特別な手続きを行わなかった場合には自動的に単純承認を選択したとみなされますので、限定承認や相続放棄を行う方はできるだけ早く手続きを済ませましょう。

1-4.複数人の相続人がいる場合は分割方法を決める

複数の相続人がいる場合には、遺産分割協議を行う必要があります。基本的には遺言書の内容に従って分割を進めることとなりますが、遺産分割協議で相続人全員の合意があれば、必ずしも遺言書通りの分割内容には限りません。

ただ、法定相続人の相続分などは民法で規定されているので、相続財産が現金のみであれば、それほど話し合いが複雑になることはありません。問題が生じやすいのは、相続財産の中に不動産が含まれている場合です。

マンションなどの不動産は、現金のように簡単に分割することができないため、以下の4つの方法を使う必要があります。

1-4-1.換価分割

不動産を複数人で相続するときに、最もシンプルな方法は不動産を売却して、現金に換えてから分割するというものです。この方法を換価分割と呼び、財産を明確かつ公平に分けられる点に大きな特徴があります。

ただし、「マンションを売却するのに時間がかかってしまう」「思ったほど高く売れない」といったリスクもあり、予定通りに手続きを進められないケースも多いです。

1-4-2.現物分割

現物分割とは、文字通り不動産を現物のまま相続することです。具体例として、配偶者・長男・長女の計3人の相続人がいるケースで考えてみましょう。

換価分割では、一度マンションを売却してしまい、現金化してからその他の財産と合算して分割を進めます。一方、現物分割では「マンションは配偶者」「現金は長男」「有価証券などは長女」といった形式で分割します。

このように、分割の手続きをスムーズに進められるのがメリットですが、その反面、平等な分割が難しい点には注意が必要です。

1-4-3.代償分割

代償分割とは、法定相続分を上回る財産を取得した相続人が、ほかの相続人に対して代償を支払う分割方法です。先ほどと同じように、配偶者と長男・長女で現物分割を行ったケースを例に考えてみましょう。

相続人が配偶者と子どもである場合、法定相続分は「配偶者が1/2」「長男・長女合計で1/2」と決められています。そこで、相続人の財産が合計で4,000万円あった場合を想定して見ていきましょう。

この場合、金額のうえでは、配偶者2,000万円、長男1,000万円、長女1,000万円が妥当な分け前となります。しかし、仮に相続財産の内訳が「マンション3,000万円、現金500万円、有価証券等500万円分」であった場合には、現物分割をすると不公平になってしまいます。

配偶者が3,000万円のマンションを取得し、長男は現金500万円、長女は500万円分の有価証券を取得しますと、配偶者は法定相続分より1,000万円分多く受け取り、長男・長女はそれぞれ500万円分ずつ少なく受け取っている計算となるのです。

そこで、より公平な分割を行うために、配偶者から現金で長男・長女に500万円ずつ支払います。この方法を代償分割と呼び、現物分割よりも平等に財産を分けられるのが大きなメリットです。

しかし、実現するためには、マンションを相続した方に一定額の現金を工面できるだけの資金力がなければなりません。

1-4-4.共有

共有とは、マンションを複数の相続人名義で所有する方法です。マンションを所有したままで、スムーズに平等な分割が行えるのが大きなメリットであり、あくまで持ち分を決めるだけですので、実際に住むのは誰か1人だけでも問題はありません。

しかし、売却時には名義人全員の同意が必要になるなど、後から手続きが複雑化してしまう面もありますので、その他の方法と十分に比較しながら検討することが大切です。

1-5.相続人全員の同意が得られたら遺産分割協議書を作成

遺産分割協議のうえ、相続人全員の同意が得られたら、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書は、マンションの相続登記の手続きや、預貯金の引き出しに必要になるものです。遺産分割協議書の書式については、特に法的な決まりが設けられていませんが、内容については正確に記載することが大切です。

「誰がどの財産をどのように引き継ぐのか」を記載したうえで、相続人全員の合意と、署名、実印による押印が必要となります。作成については相続人自身が行うこともできますが、司法書士や税理士、弁護士、行政書士などの専門家に依頼することも可能です。

1-6.相続税の申告手続きと納付を完了させる

相続税の申告書は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に提出する必要があります。そのため、遺産分割協議が終了したら、速やかに書類の準備と手続きを進めましょう。

なお、相続税の申告書提出は、税務署へ持参するか郵送でも行えます。相続税は必ず期限内に納税しなければなりませんが、一括納付ができない場合は、延納もしくは物納制度を利用できます。

延納や物納を利用するにしても期限内に申告が必要ですので、手続きに遅れが出ないように注意しましょう。

1-7.相続登記を行いマンションの名義を変更する

マンションを相続したら、相続登記を行って名義の変更を済ませておくことが大切です。現行の法律では、相続登記自体に法的な義務は設けられていませんが、売却や賃貸などの活用には名義の変更が必要不可欠です。

相続登記は必要書類を用意すれば自分で手続きを行うこともできますが、数万円の依頼料で司法書士に代行してもらうこともできます。相続登記の手続きはやや複雑であり、書類に不備や漏れがあるとスムーズに受理してもらえないため、初めから専門家に依頼するのがおすすめです。

2.マンション相続で発生する税金とは？

マンションを相続すると「相続税」と「登録免許税」2つの納税義務が発生します。ここでは、それぞれの具体的な内容と計算方法について詳しく見ていきましょう。

2-1.相続税

相続税は、すべての相続財産に対してかかる税金のことです。マンションのほかに土地や現金、有価証券などの遺産がある場合には、すべてを合計した評価額に対して課税されることとなります。

相続税額の計算方法は、以下の通りです。

このように、最初からそれぞれが取得した遺産額をもとに計算するのではなく、まずは全員分の遺産の総額を割り出さなければならない点に注意しましょう。その後、法定相続分で按分してから各々の税額を計算し、再び合算して相続税の総額を割り出してから、改めて実際の相続分に基づいて負担額を割り出すのです。

なお、具体的な税率は法定相続分に応じて以下のように決められています。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

2-2.登録免許税

登録免許税とは、登記を行う際にかかる税金のことです。相続によって所有権移転登記を行うときには、土地と建物それぞれについて以下の税率で計算された登録免許税が発生します。

登記内容	税率
相続による土地の所有権移転登記	固定資産税評価額×0.4％（特例あり）
相続による建物の所有権移転登記	固定資産税評価額×0.4％

このうち、土地については令和4年（2022）3月31日までの登記手続きであれば、登録免許税が免税されます。

3.相続税の節税対策は？

マンションなどの不動産は、現金と比べて節税対策がしやすい資産とされています。その理由は、相続税を算出する際に、課税評価額が実際よりも低くなるためです。

しかし、不動産の相続時には、ほかにもさまざまな節税対策が行えます。ここでは、相続税の節税方法を具体的に見ていきましょう。

3-1.小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅や事業用として利用していた土地を相続する際に、相続税評価額が大幅に減額される制度です。この特例が対象になる場合には、相続税の手続きで税額を算出する際に組み込みます。

利用区分に対する減税割合は以下の通りです。

利用区分	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等（自宅など）	330平米	80％
特定事業用宅地等（事業用の土地など）	400平米	80％
貸付事業用宅地等（賃貸物件の土地など）	200平米	50％

被相続人が住んでいたマンションは「特定居住用宅地等」に該当し、上限面積は最大330平米までと広く設定されていますので、ほとんどのケースで80％を減額できると考えられます。なお、特定居住用宅地等として認められるために満たす条件は、以下の通りです。

同居していない親族が相続する場合には、上記のようにさまざまな要件を満たす必要があります。なお、「特別な関係の法人」とは親族経営の法人などのことです。

このように、自己所有の家や親族所有の家などに住んでいないことが重要条件とされますので、あらかじめ居住の実態をチェックしておくことが大切です。

3-2.相続税の控除は「基礎控除」「配偶者控除」の2種類

相続税の計算方法のところでも解説しましたが、相続税には取得金額に応じた基礎控除が設けられています。基礎控除はどのようなケースであっても利用できますので、まずは基礎控除額をきちんと計算しておくことが重要な一歩です。

また、被相続人の配偶者が相続した場合には、「1億6,000万円まで」あるいは「配偶者の法定相続分相当額まで」のうち、どちらか大きな金額を上限に、相続税がかからないという特例があります。適用要件は以下のようにシンプルであり、期限内に申告手続きを行えば自然にクリアできるものばかりです。

4.マンションの相続税評価額の計算方法とは

これまで相続税の計算方法や特例について解説してきましたが、マンションなどの相続税を算出するためには、手始めに基準となる評価額を計算します。ここでは、相続税評価額の計算方法について見ていきましょう。

不動産の価値を算出するときには、基本的に「土地と建物に分けて計算する」必要があります。

そのため、ここでは土地と建物それぞれの計算方法について見ていきましょう。

4-1.土地の計算

土地の評価方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類です。

路線価とは「道路に面する標準的な宅地の1平米あたりの価額」のことであり、千円単位で表示されています。路線価方式では、土地の形状などに応じた奥行価格補正率などで調整を行ったうえで、その土地の面積をかけて計算します。

一方、路線価が定められていない地域で用いるのは、倍率方式と呼ばれる方法です。

路線価の有無に関わらず、マンションでは先に土地全体の価格を計算してから、自分の持分割合（全体の面積に対する専有面積の割合）をかけて計算します。持分割合は登記事項証明書で確認できますので、正確な数字をチェックしておきましょう。

4-2.建物の計算

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。これらの評価額については、購入価格の70％と計算するとおおまかな金額を算出することもできます。

なお、相続したマンションの「固定資産税納税通知書」があれば、正確な固定資産税評価額を確認することが可能です。土地の固定資産税評価は原則として「3年に1度」見直されますので、できるだけ新しいデータをもとにチェックしましょう。

マンション売却時にかかる税金については以下の記事も併せてご覧ください。

5.マンション相続の注意点

マンションを相続したとき、現物分割や代償分割を選んだ場合には、相続人の誰かが物件を引き継いで所有することとなります。ここでは、相続したマンションを所有するうえで注意しておきたいポイントを解説します。

5-1.マンション相続後にかかる費用や手間を把握しておく

マンションを所有している間は、固定資産税などの税金やメンテナンスコストがかかります。また、維持・管理の負担も発生しますので、その分の手間を十分に考慮しておくことが大切です。

特に所有者自身が居住する予定がない場合は、管理についてより一層気を配らなければなりません。不動産は空き家になると劣化が進みやすくなるため、必要に応じて管理会社などに委託することも重要となります。

5-2.専門家に頼ったほうが良い

マンションの相続には、専門的な法律の知識や不動産の知識が必要となります。これまで解説したように、財産分与や相続登記などの手続きは複雑化しやすく、自分で調べながら行おうとしてもスムーズに完了させるのは難しい面があります。

トラブルの発生を防ぐためにも、初めから専門家に相談して、必要な部分は手続きを代行してもらうと良いでしょう。

5-3.すぐに買い手や借り手が見つかるとは限らない

相続したマンションに自身が住まない場合は、そのまま空き家にしておくと劣化が進みやすくなるばかりか、維持費や管理費などの負担を埋め合わせることもできません。特に利用予定がないのであれば、賃貸や売却などの活用方法を探す必要があります。

しかし、マンションの立地や築年数などによっては、すぐに買い手や借り手が見つからない場合も想定しておきましょう。不動産の賃貸・売買は、相続とは別の観点や手続きが必要となるため、事前にスケジュールを考慮しておくことが大切です。

6.相続したマンションはその後どうする？

マンションを所有している間は管理費・維持費や固定資産税の支払い義務などのコストがかかるため、相続をする段階で具体的な活用方法にまで目を向けておくことが大切です。相続手続きが終わるとどうしてもその後の問題を先送りにしがちになります。しかし、肝心のマンションを放置したままにならないよう、その後どうするかまで考えて、あらかじめおおまかなゴールを検討しておきましょう。

相続したマンションの活用法について、以下の3つの方法から解説します。

6-1.相続したマンションに移り住む

最もシンプルなのは、相続したマンションに相続人自身が住むことです。必要な手続きは相続登記や引越し、近隣への挨拶のみであり、登記を済ませれば固定資産税などの通知も自動的に届くようになります。

また、もともと被相続人と同居していたマンションなら、相続登記のみで手続きが完了します。近隣の状態やマンションの管理状態なども把握できていますので、住環境に不安を感じたり、生活環境の変化に負担を感じたりといったストレスもありません。

6-2.相続したマンションを貸す

すぐには自分で住む予定がなくても、手放すことに抵抗があったり、いずれ自分が住める選択肢を残しておきたいと考えたりする場合は、賃貸に出すのも1つの方法です。賃貸に出せば、家賃収入が得られますので、固定資産税などの維持費も十分に賄うことができます。

しかし、必ずしも借り手が見つかるとは限らず、借り主によっては室内の劣化が進んでしまうといったリスクもあります。また、普通借家契約を結びますと、借り主が更新を希望する限りは、正当な事由がない限り貸し主が拒絶することができません。

このように、賃貸での活用には不動産の専門的な知識が必要となりますので、必ず不動産会社に運用方法を相談しましょう。

6-3.相続したマンションを売却する

相続したマンションの活用予定がないのであれば、築年数が経過してしまう前に売却するのも有効な選択肢です。特に相続人にほかの持ち家がある場合は、2つの維持費を工面するのが難しくなりやすいため、特別な事情がない限り、売却を検討することも大切となります。

マンションの売却を成功させるには、仲介を行ってくれる不動産会社の存在が欠かせません。マンションの売買には一戸建てとは異なるノウハウが必要となるため、マンション販売の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

また、良い不動産会社を見つけるには、複数の会社の査定額や売却プランを比較しながら、最適なところを見極める必要があります。その際、1社ずつ査定を依頼するのは時間や手間がかかりますので、まとめて査定依頼が行える一括査定サービスを活用してみると良いでしょう。

IELICO（イエリコ）は、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

相続したマンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

まとめ

相続によってマンションを取得するには、相続手続きを円滑に進めていく必要があります。各手順を1つずつ押さえて、手続きに誤りがないように気をつけましょう。

また、相続税の計算方法や節税対策、売却時の注意点などを把握しておくことも大事です。不明な点があれば、1人で悩まずに信頼できる不動産会社に相談をしてみましょう。

不動産の一括査定サービスを利用すれば、複数の会社の中から自分に合ったところを見つけることができます。丁寧に対応してくれる会社を選べば、安心して売却活動に取り組めるでしょう。