ワンルームマンションをいつ売却するか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。とくに投資用で売却する場合は、売るタイミングを誤ると損失を被る場合があります。

そこで本記事では、ワンルームマンション売却の4つの注意点や売却タイミング、不動産会社選びのコツを紹介します。本記事を読んでいただければ、自分に合った売却方法がわかり、利益の最大化に繋がるでしょう。

1.ワンルームマンション売却の4つの注意点

ワンルームマンション売却を成功させるためには次の4つに注意しましょう。

• ローンの残債を確認する
• 売却時の費用を算出する
• ワンルームマンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
• 適切な媒介契約を選ぶ

それでは詳しく見ていきましょう。

1-1.ローンの残債を確認する

ワンルームマンションの売却を検討する際には、まずローンの残債を確認しましょう。

売却時にはローンを完済して抵当権を抹消する必要があるため、ローンの残債を踏まえて売却価格を設定します。

マンションの価格が購入時よりも大幅に下落している場合、「ローン残債>売却価格」の、オーバーローンになる恐れがあります。オーバーローンの場合は、売却価格だけではローンを完済できないので、自己資金を入れなければなりません。

マンション売却によって生活に支障が出る恐れもあるため、慎重に判断しましょう。

なお、売買契約をしたものの、ローンを完済できずマンションを引き渡せない場合、違約となる可能性もあります。

具体的にいくらでマンションを売ればいいかわからない場合は、不動産会社や金融機関に相談しましょう。

1-2.売却時の費用を算出する

マンション価格だけでなく、売却時にかかる諸費用も踏まえて売却計画を立てましょう。

仮にマンションが購入時より高く売れたとしても、諸費用を含めると赤字になっている場合があります。また、諸費用を含めずに計算すると、想定していた手残り金額と大きな差が生じるでしょう。

ワンルームマンション投資を成功させるためにも、綿密な資金計画を立てる必要があります。マンション売却でかかる主な費用は以下の表を参考にしてください。

1-3.ワンルームマンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産売却では、不動産会社選びも重要なポイントです。

不動産会社によって「土地や一戸建てが得意」「マンションが得意」のように、得意な物件が異なります。

必ずワンルームマンション売却が得意な不動産会社を選びましょう。

具体的な判断ポイントは過去の実績です。その不動産会社が、これまでにどのような物件を取引してきたのかを確認しましょう。過去の取引実績をホームページに掲載している不動産会社もあります。ホームページで確認できない場合は、直接聞いてみましょう。

また、同じマンション内で取引実績がある不動産会社を選ぶのがおすすめです。そのような不動産会社は、マンションの管理状況などにも詳しく、売却の話をスムーズに進められます。

1-4.適切な媒介契約を選ぶ

不動産会社選びと同じく重要なのが、媒介契約選びです

媒介契約とは、不動産会社に販売を依頼するための契約で、種類は以下の3つに分けられます。

レインズとは、不動産流通機構が運営している物件情報を共有ためのシステムです。売却依頼を受けた不動産会社が物件情報をレインズに登録することで、日本全国の不動産会社が情報を共有できます。具体的なイメージは以下の図を参考にしてください。

出典：REINS TOWER

一般媒介契約は、唯一複数社へ売却を依頼できる契約です。販売の間口を増やしたい方にはおすすめですが、不動産会社からすると費用をかけて販売活動をしても、他社で成約した場合は報酬を得られません。場合によっては積極的に販売してもらえない恐れがあります。

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか依頼できませんが、成約すれば確実に報酬を受け取れるため、手厚いサポートを受けられます。

ただ、1社にしか依頼できないので、売却が成功するかどうかは、その不動産会社の力量に左右されてしまいます。

そのため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶ際には、必ず複数社を比較検討したうえで判断しましょう。複数社を比較検討するのにおすすめなのは、一括査定サービスの利用です。

一括査定サービスであれば、一度に複数社に査定を依頼できます。売却を成功させるためにも、査定価格や売却プラン、不動産会社のサービス、評判などを比較しましょう。

2.ワンルームマンションを売却するタイミング

ワンルームマンション売却の注意点がわかったところで、本章ではより具体的な売却タイミングを判断するための基準を解説します。

不動産は現物資産であり、価格は日々変動します。タイミングによって数十万〜数百万円の差が出る場合もあるため、適切なタイミングで売却しましょう。

売却を判断するための基準となるタイミングは以下のとおりです。

• 月々の収支がマイナスになっている
• 築年数が20年を超える前
• 周辺マンションが売りに出されていない
• 路線価が上昇している

それでは詳しく見ていきましょう。

2-1.月々の収支がマイナスになっている

家賃の下落や修繕積立金の値上げで、月々の収支がマイナスになっている場合は、早い段階で売却を検討しましょう。そのマンションを所有し続けていても、投資本来の目的を達成するのは難しいでしょう。

しかし、月々の収支がマイナスになっているとしても、一時的なマイナスであればそれほど心配はいりません。たとえば、特別な事情で入居者が退去し、次の入居者が決まるまで一時的なマイナスになっている場合などです。

一方、適正な家賃であるにもかかわらず、当初の収支計画通りにいかず、黒字転換するのが難しい場合は、早い段階で売却したほうがいいでしょう。

赤字が膨らむ前に損切りするのも、投資における重要な判断です。

2-2.築年数が20年を超える前

少しでも高く売却したい方は、築年数が20年を超える前に売却しましょう。

なぜなら、ワンルームマンション売却時に築年数が20年を超えていると価格が大きく下落する傾向にあるためです。

東日本不動産流通機構のデータによると、2022年7〜9月の首都圏における中古マンションの築年帯別成約状況は以下のとおりです。

参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構

築20年の時点で約70%まで価格が下落しています。このように築20年超のマンションは下落幅が大きくなるため、高値成約を狙いたい方は、築年数が20年を超える前に売却することをおすすめします。

2-3.周辺マンションが売りに出されていない

マンションを売却する際には、周辺マンションの販売状況も忘れずにチェックしましょう。

周辺のマンションが販売に出ていると、購入検討者から比較されてしまいます。また、需要と供給の関係からも、できる限り供給数が少ないときに売却したほうが、高値成約を期待できます。

特に同じマンション内での販売状況は必ず確認しましょう。

マンションには同じ間取りの部屋が数多く存在します。同じ間取りかつ、自身の部屋よりも高層階の部屋が販売に出ている場合、その部屋よりも高値で売却するのは難しいでしょう。

競合となる販売物件は少ないほど有利です。

2-4.路線価が上昇している

ワンルームマンションの売却タイミングは、路線価を参考にするのもおすすめです。

路線価とは、主要な道路に面した1平米あたりの土地価格です。路線価の上昇は、不動産市況が良く、不動産価格が上昇していることを表しています。

2021年は新型コロナウイルスの影響を受け、前年比マイナスとなる地域が多かったものの、2022年は2年ぶりに上昇しています。

たとえば、2022年の東京近郊の最高路線価は以下のとおりです。

引用元：国税庁│令和４年分都道府県庁所在都市の最高路線価

東京、甲府は前年よりも最高路線価は下がっていますが、対前年変動率の下げ幅は縮小しています。このように、路線価を見ることで、不動産市況のトレンドがわかり、売却のタイミングを判断できます。

路線価については以下の記事で詳しく解説しています。

3.ワンルームマンションを高く売却する2つのコツ

ワンルームマンションは売却タイミングによって、売りやすさや価格が異なると解説しました。本章では、タイミング以外の要素でワンルームマンションを高く売却するコツを紹介します。

• 複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較する
• ワンルームマンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

それでは詳しく見ていきましょう。

3-1.複数の不動産会社に査定依頼して価格を比較する

ワンルームマンションを高く売るためにも、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

1社のみの査定では、その査定価格が高いか安いかの判断ができません。複数社に依頼することで、ワンルームマンションの売却相場がわかるでしょう。

なお、不動産会社によって査定価格は異なるため、なぜその価格になったのかを質問してみましょう。査定価格が高いだけでなく、何を根拠にしているのかを明確にする必要があります。

安心して任せられると感じた不動産会社の中で価格を比較して、依頼する不動産会社を選びましょう。

3-2.ワンルームマンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

ワンルームマンションの売却が得意な不動産会社を選ぶのも重要なポイントです。

不動産会社によって得意な物件種別は異なります。高値で売却するためにも、ワンルームマンションの取引実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。

ワンルームマンション売却が得意な不動産会社は、投資家とのコネクションも豊富です。投資用のマンションは近場に住んでいる方だけでなく、日本全国、さらには世界中の顧客がターゲットになります。

店舗が多い、外国語に対応しているなど、より多くの販売経路を持っている不動産会社であれば、高値成約のチャンスも増えるでしょう。

4.ワンルームマンションの売却に強い不動産会社を選ぶコツ

ワンルームマンションを高く売るには、不動産会社選びが重要と解説しましたが、具体的にどのように不動産会社を探せばいいのか疑問に感じている方も多いでしょう。

本章では、ワンルームマンションの売却に強い不動産会社を選ぶコツを紹介します。

• 複数社に査定を依頼する
• 投資物件に特化している
• 売却価格の根拠を示す
• 売却時のリスクも説明する
• 確定申告までのサポートも可能か

それでは詳しく見ていきましょう。

4-1. 複数社に査定を依頼する

複数社に査定を依頼するのは、不動産会社の選択肢を増やすためです。

その際におすすめなのは一括査定サービスです。一括査定サービスであれば、手軽に複数社へ査定を依頼できます。
複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」です。

「イエリコ」ならカンタンな情報を入力するだけで、複数社へ一斉に査定依頼が可能です。約2,100社の全国の優良な不動産会社と提携しているため、安心して利用できます。
マンションの売却が初めてで、「不動産売却に強い会社はどこがいいかわからない」と迷ったときは「イエリコ」をお試しください。

4-2. 投資物件に特化している

ワンルームマンションを売却する際には、投資物件に特化している不動産会社に依頼しましょう。

居住用物件の購入者層とは異なるため、一戸建てや土地をメインに取り扱っている不動産会社よりも、投資物件に特化している不動産会社に依頼したほうが確実と言えるでしょう。

4-3. 売却価格の根拠を示す

不動産会社を選ぶ際には、査定で提示された売却価格の高さだけでなく、根拠にも注目しましょう。

不動産会社のなかには、自社に販売を依頼してもらうために、あえて相場よりも高い売却価格を提示する会社があります。しかし、査定で提示された売却価格は、あくまでも売却見込み価格であるため、必ずその価格で売れるとは限りません。

相場と大きくかけ離れている場合は、売れない場合もあるでしょう。

なぜその売却価格であるのかを説明してもらい、根拠に納得できる不動産会社を選びましょう。

4-4. 売却時のリスクも説明する

不動産会社を選ぶ際には、売却時のリスクをしっかりと説明してくれるかどうかも重視しましょう。

マンション売却では、当初想定していた売却価格を下回ったり、売却中に競合物件が販売に出てきて、販売期間が長期化したりする恐れがあります。

このようなリスクを知らずに売却を開始すると、資金計画や売却スケジュールが崩れることも考えられます。

リスクについても誠実に説明してくれる不動産会社に依頼すれば、安心して売却を進められるでしょう。

4-5. 確定申告までのサポートも可能か

マンションは売却して終わりではありません。

売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をする必要があります。投資用マンションは居住用マンションと比べて、経費などが多く確定申告が複雑です。

不動産会社によっては無料の税務相談や確定申告の相談会を実施している会社もあるため、確定申告までのサポート体制の充実度もチェックしておきましょう。