不動産を売却するときには、査定依頼を行う前に自分でも相場を下調べしておくことが大切です。インターネットを利用すれば、誰でも無料で相場をチェックできますので、具体的な方法を理解しておくと良いでしょう。

ただ、多くのデータから必要な情報を抽出するためには、いくつかコツを押さえておく必要があるのも確かです。

今回は売却時に相場を把握しておくメリットに触れながら、自分で相場を調べる方法を見ていきましょう。また、2023年における不動産市場の流れや今後に予想される展開なども併せて解説します。

1.不動産相場を調べるためのコツと注意点

初めて検索する際にはどのようにデータベースの条件を設定すれば欲しい不動産情報が手に入るのか分からないことも多いでしょう。不動産に関するデータベースは膨大ですので、効率よく相場を知るためには具体的なコツを押さえておくことが大切です。

なお、相場を調べるためのデータベースは「2.自分で不動産相場を調べる│信頼できるサイト一覧」でご紹介します。

ここでは、「条件設定の仕方」「類似した物件が見つからないときの対策」などの視点から、相場を調べるときのポイントを解説します。

1-1.条件設定のポイント（広さ・築年数など）を押さえる

相場を調べる目的は「適切な売り出し価格の設定」と「資金計画の立案」にありますので、できるだけ売りたい不動産と似ているものを選ぶのが基本となります。そのためには、不動産価格に影響を与える3つの要因について理解しておくことが大切です。

不動産の価格を左右する要因には、「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3種類があります。

一般的要因とは政治・経済の動向や人口の動きといった国全体の不動産に共通する要因ですので、条件を設定するときにはひとまず意識をしなくても問題ありません。

地域要因とは、立地の条件やエリアの人気度といった近隣地域に関するポイントです。不動産の相場を調べるときには、「立地・沿線」や「最寄り駅」、「最寄り駅までの距離」がとても重要な項目となりますので、最初に条件を絞り込んでおくとリサーチがスムーズに進みます。

なお、地域要因には市区町村の条例や都市計画、用途地域といったポイントもあります。住居が密接する住宅地域なのか、商業施設が集まる商業地域なのか、工場などが並ぶ工業地域なのかによって、不動産が持つ価値には違いが生まれるのです。そのため、相場を調べるときには、地域の特性や用途地域にも目を向けておきますと、より正確な情報を入手できるようになります。

個別的要因とは、別の不動産が持つ要因であり、土地であれば「面積」や「用途」、建物付きであれば「築年数」「間取り」「構造」などがあげられます。また、一戸建てや土地であれば、「建ぺい率」や「容積率」なども価格に影響を与えるポイントです。

「2.自分で不動産相場を調べる│信頼できるサイト一覧」で紹介する不動産データベースでは、地域要因の「最寄駅」「駅からの距離」などの立地条件や、個別的要因の「広さ（専有面積）」や「間取り」「築年数」などを細かく設定できるものもあるので、ポイントを押さえつつ活用しましょう。

1-2.類似した物件が見つからないときの対処法を知る

不動産のデータベースを利用する際、地域によってはデータ数が少なく、類似した物件に関する情報が不十分になってしまう場合もあります。

こうした場合の対応策の1つ目は、条件設定を工夫して検索の対象範囲を広げる方法です。例えば、特定のエリアについて情報が足りなければ、ターミナル駅からの所要時間が同じくらいのエリアも検索してみると十分なデータを抽出できることがあります。

また、不動産ポータルサイトでは、ユーザーの閲覧履歴に基づいて、関連のある物件も掲載される仕組みになっていますので、条件設定の参考にしてみるのも1つです。

もう1つの方法は、広さに関する条件を外して、「平米単価」で調べてみるというものです。多くのデータから類似した条件の平米単価を算出すれば、売りたい物件に応じた平米数をかけ合わせることで売却価格の目安を割り出せます。

1-3.ポータルサイトの価格は売主の希望価格に過ぎないと心得る

中古住宅の不動産ポータルサイトでも、所有している不動産と類似した物件の価格を調べることができますが、ひとつ注意しておきたいことがあります。

それは、掲載されている「売り出し価格」は、売主の希望価格にすぎず、実際に成約する価格とずれる可能性があるという点です。そのため、不動産ポータルサイトを利用する際には、「2.自分で不動産相場を調べる│信頼できるサイト一覧」で紹介する、土地総合情報システムやレインズ・マーケット・インフォメーションと組み合わせながら活用するのがおすすめです。

なお、一口に不動産価格といっても、それぞれ以下のような呼び方や意味があるので押さえておきましょう。

なお、不動産の相場を知るタイミングはいつがよいのか、不動産売却全体の流れを知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

2.自分で不動産相場を調べる│信頼できるサイト一覧

インターネット上には、たくさんの不動産情報が溢れていますが、適切な相場を割り出すためには不動産相場のサイト選びも大切です。個人でリサーチする際に、ぜひ利用したい、おすすめのサイトは以下の4つです。

なお、土地価格の相場の調べ方については「3.土地価格は公示地価や路線価から相場を計算する」で後述しています。ご参照ください。

それでは、それぞれのサイトの利用方法について、以下より解説していきます。

2-1.成約価格がわかる「土地総合情報システム」

まずは、土地や築古の戸建て、中古マンションの相場の調べ方について、「土地総合情報システム」を利用する方法をご紹介します。

「土地総合情報システム」とは、国土交通省が取り扱う不動産売買に関するデータベースであり、実際に取引を行った方を対象に行ったアンケート結果をもとに作成されています。インターネット上でアクセスすれば、全国の不動産取引の成約価格のデータを誰でも無料で閲覧することができますので、相場を調べたいときには役立つデータです。

データベースに掲載された取引情報には、案件ごとに「取引価格」「物件の種類」「地域」「最寄り駅・駅までの距離」「面積」「用途」「建ぺい率」「容積率」の他に、一戸建てやマンションであれば「間取り」や「建築年」なども細かく記載されています。物件を特定することはできませんが、エリアは町名まで表示されるなど、とても詳細なデータが取得可能です。

そのため、売りたい不動産に類似した特徴の取引事例をいくつか調べれば、おおまかな相場が把握できます。また、特定エリアの情報を絞り込みたい場合には地図上から簡単に検索できますので、参考になる取引事例を見つけやすいのも特徴です。

2-2.細かい条件設定ができる「レインズ・マーケット・インフォメーション」

「レインズ・マーケット・インフォメーション」（REINS）とは、国土交通大臣によって指定を受けた不動産流通機構によって運営される不動産ネットワークシステムです。土地総合情報システムと同じように、物件の特定はできないものの、調べたいエリアを指定すると直近の1年についての取引事例を細かくチェックすることができます。

土地総合情報システムと比べて情報の更新頻度が高く、データ量も多いのが特徴であり、地域別に平米単価や物件価格・面積・間取り・築年数・成約時期などの情報を確認できるのもメリットです。ただ、REINSはマンション、一戸建てといった建物を対象としており、土地のみの取引データは記載されていない点には注意する必要があります。

そのため、基本的にはレインズ・マーケット・インフォメーションを利用して、データが足りない場合や土地・農地の売却を検討している場合には、土地総合情報システムと組み合わせるといった使い方がおすすめです。

2-3.売り出し価格がわかる「不動産ポータルサイト」

これまでご紹介した2つの方法は、どちらも過去の取引事例をもとに成約価格を調べるものです。

それに対して、不動産ポータルサイトでは、「現在売り出されている価格」を元におおまかな相場を算出することができます。

不動産ポータルサイトはさまざまな企業によって運営されており、データも豊富で検索しやすいシステムが整えられているのが大きなメリットです。近隣のエリアから、売りたい物件と類似した条件の価格を複数調べれば、手軽に売却価格の目安を把握することができます。

ただ、ポータルサイトに記載されている価格はあくまで売り出し価格であり、実際の売却価格でない点には注意が必要です。そのため、土地総合情報システムやレインズ・マーケット・インフォメーションと組み合わせながら活用していくと良いでしょう。

2-4.相場観がつかみやすい「不動産相場マップ」

不動産情報サイトのひとつに、「不動産相場マップ」と呼ばれるサイトがあります。

これは、不動産ポータルサイトと同様、現在売却中のマンション価格を確認できるもので、マップ上に価格や物件の位置が表示されます。そのため、駅からの距離感、商業施設からの近さ、近隣で売り出し中のマンション等、さまざまな情報が直感的にわかりやすくなっています。

ただし、ポータルサイトと同様、運営しているのは各企業になるため、表示されるデータに多少の偏りがあることは覚えておきましょう。

また、土地の相場は「全国地価マップ」で地価公示価格や路線価などが、まとめて確認できます。地価公示や路線価については「3.土地価格は公示地価や路線価から相場を計算する」で詳しく解説しています。

2-5.レインズから読み解く2023年不動産相場の推移

納得できる価格で不動産売却をするためには、最新の不動産相場の推移を押さえておくことも重要です。

「2-2」でご紹介したレインズは、レインズタワーという不動産情報サイトも運営しており、定期的に発信しているレインズサマリーレポートやマーケットウォッチで、一般の方でも自由に不動産市況を調べることができます。

レインズサマリーレポート（2022年10～12月期）を見ると、中古マンション・中古戸建の東京の不動産相場（首都圏エリア）は長らく上昇トレンドが続いており、現段階では売手市場といえるでしょう。

■都県地域別　中古マンションの成約平米単価

■都県地域別　中古戸建て住宅の成約価格

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報Market Watch サマリーレポート2022年10～12月期」

マンションの成約価格は2012年10～12月期以来、大幅な価格上昇が続いています。しかし、急激なインフレや、2023年4月に控えた日銀総裁の退任など、今後の不動産相場に大きな変化があるのでは、との見方も少なくありません。

いま不動産の売却を決めているなら、スピーディーな行動が大切です。まずは「IELICO（イエリコ）」で不動産の査定からはじめてみましょう。

3.土地価格は地価公示や路線価から相場を算出する

土地の相場は、国土交通省や国税庁などの公的機関が公表している「地価公示価格」「基準地価（都道府県調査地価）」「路線価」で確認しましょう。

それぞれ、各省庁のホームページに無料で掲載されているので、個人でも気軽に調べることができます。

それぞれ、サイトの見方や注意点が異なります。ひとつずつ確認していきましょう。

3-1.国土交通省の地価公示（公示地価）とは

地価公示（公示地価・公示価格）は、国土交通省が3月に公表する土地の価格で、「地価公示法」を根拠に定められています。毎年、銀座などの日本でもっとも高額なエリアが報じられるため、耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。

一般の土地取引はもちろん、銀行などの金融機関の担保評価、時価評価の指標として活用されています。

公示地価は、国土交通省のサイト土地総合情報システム内の「地価公示・都道府県地価調査」から確認できます。調査したい住所を入力して調べることができますが、公表されているのは、国土交通省が調査対象に定めた「標準地」のみなので、必ずしも調べたい場所と一致しないのがデメリットです。ヒットしない場合は、対象エリアを広げて調べてみましょう。

3-2.基準地価（都道府県調査地価）とは

2022年9月20日、国土交通省は基準地価の全国平均が3年ぶりにプラスに転じた（前年比0.3％増）と公表しました。

基準地価とは、公示地価と同様に公的機関が調査・公表する土地価格です。主な違いは、調査の実施機関が地方自治体であるということ、また根拠とする法律が「国土利用計画法」であるという点です。評価方法や内容に大きな違いはありません。また、3月に公表される公示地価から半年を経た9月に公表されるので、調査内容の補完的役割もあるといわれています。

基準地価も、国土交通省のサイト土地総合情報システム内の「地価公示・都道府県地価調査」から調べることができます。

参考：国土交通省「令和4年都道府県地価調査の概要」

3-3.国税庁の相続税路線価と算出方法

相続税路線価は、毎年7月に国税庁が公表する土地の評価額です。路線価には、以下の2種類があり、それぞれ目的が異なります。

一般に「路線価」として土地価格の参考に使われるのは、「相続税路線価」になります。相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

注意点は、税金の算出に使用することが目的なため、実際の土地価格の8割ほどの評価額に設定されている点です。相続税路線価を使って土地価格の相場を調べるには、以下の計算式に当てはめる必要があります。

相続税路線価 ÷ 0.8 ＝ 土地の実勢価格

日本でもっとも路線価が高いとされる銀座4丁目鳩居堂前の路線価をもとに、実際に算出してみましょう。

出典：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

赤丸で囲んだ部分の「42,720A」という数字が、鳩居堂前の十字路に面した路線価になります。路線価は千円単位のため、1平米当たり「4,272万円」の評価額です。ここに、計算式を当てはめると以下の金額になります。

4,272万円 ÷ 0.8 ＝ 5,340万円（1平米当たりの土地の実勢価格）

なお、人気の高い土地は実勢価格より高額で取引されることもよくあり、その逆のパターンもあります。路線価も公示地価も、あくまで参考値として考えるのがよいでしょう。

4.不動産相場の把握が重要な理由

ここでは改めて、あらかじめ相場を調べておく重要性について考えてみましょう。

不動産を売却するときには、不動産会社に査定を依頼してから具体的な手続きに入るのが一般的です。そのため、売り主が特に準備をしなくても、依頼すれば売却手続きを進めること自体は問題なくできます。

しかし、不動産には定価という概念がなく、需要と供給のバランスや社会的な経済状況によっても価格が変動するため、どの会社でも一定範囲の査定額が算出されるとは限らないのです。「納得のいく価格で売りたい」「できるだけ高く売りたい」といった場合には、査定依頼を行う前に自分でも相場を調べておくことが大切です。相場を調べる2つのメリットについて詳しく解説していきます。

• 適切な売り出し価格を決める指標になる
• 資金計画を立てられる

4-1.適切な「売り出し価格」を決める指標になる

自分で相場を調べて不動産相場を把握することが重要な理由の1つ目は、相場を知ることで「適切な売り出し価格の設定が可能になる」ためです。

不動産売却においては、不動産会社の査定額を元に売り出し価格を決めるのが一般的ですが、査定額は会社によってバラつきが生じることもあります。

そのため、売り主自身も相場を把握しておき、査定額の妥当性を判断できる基準を持っておくことが大切なのです。

売り出し価格の設定は、不動産売却の成功を左右する重要なポイントとなります。相場よりも安く設定すれば当然ながら損をしてしまい、高すぎる価格設定を行えばなかなか買い手を見つけることができません。

そのため、自分で調べた相場と査定額のバランスを考慮しながら、最適な価格設定を探っていくことがとても重要となるのです。

4-2.資金計画を立てられる

相場の下調べが重要なもう1つの理由は、「適切な資金計画を立てられる」ようになるためです。

不動産売却においては、ただ「高く売る」「早く売る」ことばかりを意識するのではなく、支出にも目を向けながら資金計画を立てる必要があります。例えば、マイホームの買い換えで売却を検討するのであれば、どのくらいの価格で売れそうか見当をつけてからでなければ、新居の購入計画を立てることができません。

また、住宅ローン残債のある不動産を売却する際には、引き渡し前に完済をしなければならないため、残債以上の価格で売れなければ自己資金などで埋め合わせる必要があります。場合によっては、もう少し返済が進むまで売却を見送ったほうが、無理なく手放せるケースもあるのです。

そのため、売却手続きをスタートする前には、自分で相場を調べながらある程度の売却価格を想定しておくことが大切となります。

不動産の相場動向に興味がある方は『 【2023年最新】不動産価格推移から見る不動産の売り時 』もご覧ください

5.最新の相場に詳しい不動産会社に依頼する

これまでご紹介したように、不動産の相場にはさまざまな要因が影響を与えますので、専門的な視点によるサポートがとても重要な役割を果たします。そのため、不動産売却を成功させるためには、売却を依頼する不動産会社にしっかりとコミュニケーションが取れる所を選ぶことが大切なポイントとなります。

ここでは、不動産会社選びで意識すべきポイントや、不動産会社選びに利用できる一括査定サービスのメリットについて見ていきましょう。

なお、不動産会社への査定依頼は売却が決まった段階で行うと、その後の流れがスムーズです。検討段階であれば、まずはご自身で相場を調べることをおすすめします。

• 良い不動産会社を見極めるポイント
• 一括査定サービスを活用するメリット
• 一括査定サービス「IELICO」（イエリコ）の特徴

5-1.良い不動産会社を見極めるポイント

良い不動産会社を見極めるうえでは、売りたい物件の取り扱いに長けているかどうかを丁寧に検討することが大切です。そこで意識しておきたいのが、会社の「専門性と実績」です。

一口に不動産売却といっても、売りたい物件のタイプによってニーズや適した売却戦略は異なります。例えば、都心のマンション販売を得意としている不動産会社に郊外の一戸建て売却を任せても、思ったように売却が進まないケースが多いのです。

そのため、まずは売却を希望する不動産のタイプについて、「取引の成約実績が豊富なところを選ぶ」ことが基本となります。

また、物件の所在エリアによっても適したプランは異なりますので、「該当エリアの事情に詳しく、独自のネットワークを持っている」ことも重要なポイントです。

次に意識しておきたいポイントとして、「担当者の力量と人柄」があげられます。不動産売却においては、基本的に担当者が窓口となって手続きを進めていきます。そのため、会社だけでなく、担当者の力量やコミュニケーション能力にも目を向けておくことが重要です。

「最新情報をきちんと把握している」「専門的な知識を持っている」「提案力に優れている」といったポイントを押さえながら、「遠慮せずに質問・相談ができる」「安心してコミュニケーションを図れる」といった相性も意識しておきましょう。

信頼できる不動産会社と担当者を見極められれば、売却の成功にグッと近づくことができます。

5-2.一括査定サービスを活用するメリット

自分で相場を調べた後は、不動産会社に不動産査定の依頼を行い、具体的な査定額や売却戦略の立て方を提示してもらいます。このとき、もっとも重要となるのは、「複数の会社に査定依頼を行って比較すること」です。

先ほどもご紹介したように、不動産には定価がないため、不動産会社ごとに査定額にはバラつきが生じます。そのため、初めから依頼先を1つに絞るのではなく、複数の会社の査定結果を比較しながら検討しましょう。

しかし、不動産の査定依頼には物件の状態や権利関係などの細かな情報を入力する必要があるため、1社ずつバラバラに査定を依頼するのは時間や手間がかかってしまいます。そこで、不動産の一括査定サービスを利用して、まとめて複数の会社に依頼を行い、査定額を知らせてもらうという方法が便利です。

インターネットを介して無料で不動産の見積もりをしてもらえる上、同じ条件でさまざまな査定額やプランを比較できますので、不動産売却価格の相場を確かめたり、自分に合った不動産会社を見つけたりするのに役立ちます。

5-3.一括査定サービス「IELICO」（イエリコ）の特徴

一括査定サービスの「IELICO」（イエリコ）は、不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）での長年培った実績をもとに、独自の審査基準で厳選した不動産会社だけを紹介しています。提携している不動産会社は2,100社を超えており、大手企業から地域に根差した会社まで幅広く、多くの候補から適した会社を見つけられるのが特徴です。

また、不動産会社の評判や口コミを事前に把握できますので、きちんと情報収集をしながら安心して売却の依頼先を見極めることもできます。NTTデータグループがサービスを運営しており、豊富な成約実績を持つサービスです。個人情報の取り扱いについても万全の体制を構築しています。

不動産会社によって得意分野や査定額は異なりますので、不動産の売却を検討されている方は、「IELICO」（イエリコ）を活用してみましょう。