築年数が古いマンションを売却する際に「耐震基準に問題がないか」不安を感じる方もいるのではないでしょうか。

1981年6月1日以降は新耐震基準が設けられていますが、それ以前は旧耐震基準の物件になります。

所有するマンションの耐震性が気になるのであれば、

などを知っておくとよいでしょう。

この記事では、マンションの耐震基準を知って、旧耐震か新耐震かを自分で診断できるよう、基本的な知識を解説しています。売却をお考えの方には、築年数が古いマンションもスムーズに売却できるヒントも詰まっていますので、ぜひ最後までお読みください。

1.マンションの耐震基準とは？

マンションや一戸建てなどの建築物には耐震基準が設けられています。

耐震基準とは、建築基準法等に定められた、建物が満たすべき耐震強度の基準を指し、建築物を設計するときに最も重要視されている項目です。

耐震基準は、1920年に実施された市街地建築物法の大幅改正の際に初めて盛り込まれ、その後、1950年に建築基準法として制定されました。

2023年現在、新たに建築されるマンションは新耐震基準（2章で後述）であり、震度6強〜震度7レベルの揺れでも「倒壊を防ぐ」ように構造計算がされています。

「倒壊を防ぐ」とは、地震があった場合、建物に軽微なひび等の損傷カ所ができても、倒壊による甚大な被害は避けられる強度ということになります。

2.マンションの「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違い

1981年に実施された建築基準法の改正により、耐震基準は「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つに区別されるようになりました。

旧耐震基準と新耐震基準の区別や具体的な違いについて、詳しく解説します。

2-1.旧耐震基準とは「1981年5月31日以前」の耐震基準

旧耐震基準とは「1981年5月31日以前」の耐震基準です。

1981年5月31日までに建築確認を受けたマンションや一戸建ての建物に採用されています。

旧耐震基準は、「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準」という基準が設定されています。

ただし現在は、旧耐震基準であっても震度6以上の地震にも耐えられるよう、耐震補強工事の実施などが推奨されています。

2-2.新耐震基準とは「1981年6月1日以降」の耐震基準

新耐震基準とは「1981年6月1日以降」の耐震基準です。

新耐震基準は、昭和53年に起きた宮城県沖地震を教訓に、旧耐震基準ではカバーされていなかった「震度6〜震度7程度の地震でも倒壊しない基準」に改正されています。

新耐震基準は、1981年6月1日以降から今日までに建築確認を受けた建物に採用されています。

3.マンションの耐震等級とは

マンションの耐震等級とは、住宅性能表示制度によって決められた建物の評価基準のことです。

耐震等級には、3つの等級があります。

耐震等級の違いについて詳しく解説します。

3-1.耐震等級1

耐震等級1とは、震度6以上の揺れに耐えられる強度です。数百年に一度起きる地震に対して、倒壊しないレベルの構造計算がされています。

なお、マンションでは耐震等級1のケースがほとんどです。耐震等級1を満たしていれば、建物の安全性に問題ありません。

3-2.耐震等級2

耐震等級2とは、耐震等級1の1.25倍の揺れに耐えられる耐震強度があることが定義されています。

耐震等級2を取得すると長期優良住宅の認定を受けられ、住宅ローン控除の上限金額が5,000万円（一般住宅3,000万円、省エネ対応住宅4,000万円【2023年まで】）になるなど、税制優遇が拡大されます。

なお、マンションで耐震等級2を取得する建物はまずありません。耐震等級2を取ることで、建築コストが高くなり工期が伸びるからです。

耐震等級2は、建築コストがマンションより安価で採用しやすい一戸建て、学校や病院などの公共施設に採用されています。

参考：国土交通省「認定長期優良住宅に関する特例措置」

3-3.耐震等級3

耐震等級3とは、耐震等級1の1.5倍の揺れに耐えられる耐震強度があることと定義されており、3つの等級の中では最高位です。

マンションなどの住宅で採用されることはなく、警察や消防署など災害発生時の拠点となる建物に採用されています。

4.築古マンション│耐震性を調べる方法は「耐震診断」

耐震診断を実施する目的は、地震の揺れに耐えられる能力を調査することです。

マンションの耐震性を調べる「耐震診断」には、以下3つの方法があります。

3段階の診断は、建物種類や必要性に合わせて診断方法を選択します。以下に、具体的な診断方法を解説していきます。

4-1.第一次診断

第一次診断は、現地調査は行わず設計図などから耐震性を検討する方法で、最も簡易的なものです。

柱と壁の断面積の量を計算し、耐震性を診断します。（コンクリートなどの材料強度は設計通りにあるものとする）

第一次診断は、マンションでも主に躯体の壁量が多い壁式RC造りに用いられるケースが多いです。ただし、第一次診断だけでは補強設計を行うことはできません。

4-2.第二次診断

第ニ次診断は、現地調査を行います。

柱や梁の強度や靭性を考慮して、耐震性能を診断します。実際の調査ではコンクリートをサンプルとして採取し、材料の強度試験・中性化深度試験などを行うことや鉄筋径や被り厚の測量を現地で行います。

第一次診断より診断結果の信頼性が高いため、マンション、ビルなどの公共建築物の耐震診断で最も多く採用されています。

よって、マンションで耐震性を調査するなら第二次診断がおすすめです。

4-3.第三次診断

第三次診断は、柱や壁の他に梁の強度も考慮して耐震性を算出します。

現行の建築基準法の保有水平耐力計算とほぼ同じレベルで調査する方法になるので、主に高層建築物や特殊な構造の建築物のときに用いられます。

タワーマンションの場合には、第3次診断が適している場合もあります。

5.築古マンション│売却のカギは耐震補強と仲介会社

築年数が古いマンションを売却する方法は2つあります。

具体的な方法について、以下に解説していきます。

5-1.耐震性に問題ある場合は補強工事を行う

耐震性に問題があるマンションを売却したい場合、補強工事をぜひ行いたいところですが、分譲マンションの補強工事には、多くの区分所有者の合意が必要となります。

そのため、修繕積立金が、十分に積み立てられてきておらず修繕費用が追加で必要となる場合、耐震化が進まないマンションも少なくありません。

ただ、各自治体から補助金や助成金が出たり、窓口も設けたりしているため、耐震性が不安な場合は、まずは管理組合に現状と見通しについて確認することをおすすめします。

逆に耐震補強を行っているのであれば、築年数が古いマンションであっても積極的にアピールできるでしょう。

5-2.築古マンションの売却実績がある不動産会社に仲介を依頼する

築年数が古いマンションは、立地等で優れていない限り、中古市場では人気はありません。つまり、売却に苦慮するケースが多くなります。

そのため、築年数が古い家は、売却実績が豊富な不動産会社に仲介依頼することをおすすめします。

築古の物件の実績がある不動産会社であれば、築年数が古い物件を好む買い手の見つけ方や、売却時にアピールすべきポイントなどを熟知していますので、スムーズな売却が期待できます。

築古のマンションを売却したいのであれば、一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」を使って不動産会社を探してみましょう。

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