マンションを売却するまでには、いくつもの手順を踏む必要があるので全体的な流れを押さえておくことが大切です。手順を把握しておくことで、不動産会社の担当者とのやりとりもスムーズに行えるでしょう。

また、住み替えのタイミングなどを決まっている場合は、スケジュールに問題がないかもチェックする必要があります。

この記事では、マンション売却の流れや各ステップのポイント、売却までにかかる時間の目安などを解説します。

1.マンション売却における全体的な流れと期間

マンションの売却のコツとして、まずは全体の流れをきちんと把握しておくことが大切です。売り出し前・売却活動中・売り出し後について、主な手続きと目安となる、マンション売却の主な流れと期間についてまとめると以下のようになります。

タイミング	主な手続き	目安となる期間
売り出し前	情報収集・事前準備	2～3週間程度
	査定依頼
	媒介契約の締結
売却活動中	広告・販売	3～4か月程度
	内見対応
	買受申し込み
	契約条件・日程の調整
売り出し後	売買契約の締結	1か月程度
	残金決済・引き渡し
	確定申告

マンションを売却するには、全体として4～6か月程度を考えておく必要があります。不動産会社に仲介業務を依頼するときには、売却希望時期や売却価格の希望などを決めておいたほうがスムーズに進められるはずです。

仮に6か月を超えても売却につながらないときは、不動産会社を変えてみるのも1つの方法だといえるでしょう。

また、事前に周辺エリアの売却相場を調べておくことも重要です。

次の章から、各ステップのポイントを詳しく解説します。

2.マンション売却の流れ1：売却のための準備

マンションの売却を考えるときは、まず売却のための準備から取り組んでみましょう。手順としては次のとおりです。

2-1.資金計画を立てる

住宅ローンを返済中のマンションを売却するときは、売却をすることでローン残債が完済できるかを把握しておく必要があります。また、今住んでいるマンションを売却して買い替えを行う場合、新しく購入する物件の頭金をどれくらい用意できるかも考えておくことが大切です。

住宅ローンの残債は、金融機関のwebサイトや年に1回送られてくる残高証明書などで確認できます。大まかな資金計画を立てておき、マンションの売却価格の目安や売却のために必要な費用などが見えてきたら、徐々に綿密な資金計画を立てていきましょう。なお、マンション売却の費用もかかるため、併せて把握しておくことをおすすめします。

2-2.買い替えの計画を練る

買い替えとは「今の住まいを売却すると同時に、新しい住まいを購入すること」です。物件の売却と購入を同時並行で進めるものであるため、しっかりとした計画を練っておく必要があります。

買い替えにおいては、今の住まいを先に売却する「売り先行」か、新しい住まいを先に購入する「買い先行」の2つのパターンがあります。買い先行の場合は、元の住まいがなかなか売却できないと二重にローンの負担がかかってしまうのでリスクが膨らむことがあるでしょう。

一般的には、今の住まいに住みながら売却活動を進める売り先行を選ぶ方が多いといえます。売り先行か買い先行かで、その後の対応も変わってくるので早い段階でどちらにするか決めておくことが大切です。

2-3.必要な書類を準備する

マンション売却では書類が各種必要になりますが、初めの段階で全てをそろえておく必要はありません。しかし、ある程度は物件に関する書類がそろっていなければ、不動産会社に具体的な相談をするときに困ってしまいます。

この段階で準備をしておくべき書類としては、以下のものが挙げられます。

上記の書類は、物件を引き渡す際にも必要になる書類ですので、早めに用意しておくと手続きをスムーズに進められるはずです。

3.マンション売却の流れ2：売却査定の依頼

物件の売却を具体的に進めていくには、不動産会社に査定を行ってもらう必要があります。物件の査定を行わなければ、適正な売り出し価格が分からないだけでなく、買い替えの資金計画も立てづらくなるでしょう。

物件の査定においては、不動産会社によって得意とするジャンルや成約実績が異なりますので、できるだけ多くの会社に査定を依頼して比較することが大切です。しかし、1社ずつに問い合わせるのは時間や手間がかかります。

マンションの査定について、効率良く進めたいときは不動産の一括査定サービスを利用してみると良いでしょう。一括査定サービスでは、運営サイトと提携している不動産会社と利用者をマッチングしてくれます。

利用者は物件情報などを入力すれば、一度の入力で複数の会社に査定依頼を行うことが可能です。簡易的な査定であれば、1～3日程度で査定結果が送られてくるため、すぐに査定額などを知りたいときに便利です。

査定結果には査定額だけでなく、計算した根拠や売り出し予定価格、類似した物件の取引情報などが記載されています。不明な点は不動産会社に直接照会できますので、どんどん質問してみると良いでしょう。

一括査定サービスの利用でおすすめなのが、IELICO（イエリコ）です。

イエリコは、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

一括査定サービスの具体的な利用方法については、以下の記事もご覧ください。

4.マンション売却の流れ3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

一括査定サービスなどを通じて、良い不動産会社を見つけたら、仲介業務を依頼するために媒介契約を結びます。媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つがあり、それぞれの契約の特徴は次のようになります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約	〇	×	×
売り主が見つけた相手との取引	〇	〇	×
REINSへの登録義務	任意	7日以内	5日以内
売り主への業務報告	任意	14日ごとに1回以上	7日ごとに1回以上
媒介契約の有効期間	任意	最長3か月	最長3か月

4-1.一般媒介契約

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約が行えますし、解約もいつでも可能です。ただし、REINSへの登録や売り主への業務報告などが不動産会社に任されているため、あまり熱心に動いてもらえない場合もあります。

REINSとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステムであり、不動産取引において欠かせないものです。多くの不動産会社が利用しているため、REINSに物件情報が登録されることで、買い主が見つかりやすくなるというメリットがあります。

駅近物件や築浅物件、人気のエリアに位置するマンションであれば、一般媒介契約でも問題ありません。複数の会社に売却活動を任せたいという場合に選んでみましょう。

4-2.専任媒介契約

専任媒介契約では、契約できるのは1社にかぎられますが、その分だけ積極的に売却活動を行ってもらえる可能性があります。14日に1回以上の業務報告があるため、売り主としても安心して不動産会社に対応を任せられるでしょう。

自分で買い主を見つけた場合には、不動産会社を介さずに取引を行うことも可能です。また、専任媒介契約を結ぶことで、買取保証サービスなどを受けられる場合があります。

買取保証サービスとは、あらかじめ定められた期間内に物件が売却できないときに、決められた金額で不動産会社が買い取るというサービスです。早く物件を売却したいというときには活用してみると良いでしょう。

4-3.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社しか契約できません。そのため、担当者が熱心に提案をしてくれたり、高く売却するためのアドバイスをくれたりするでしょう。

不動産会社としても他社と競争する必要がなく、自社で買い主を見つければ契約が成立するという期待があるため、3つの契約の中では一番積極的に動いてくれる可能性があります。築年数が多くなかなか売りづらいマンションであれば、専属専任媒介契約のほうが良いといえるでしょう。また、専属専任媒介契約でも買取保証サービス付きで契約できる場合があります。

売り主への業務報告は7日に1回以上と、頻繁に状況を伝えてくれますので、しっかりコミュニケーションをとりながら売却活動を進められます。

5.マンション売却の流れ4：売却活動を進める

媒介契約時に結んだ内容に沿って、不動産会社はマンションの売却活動を進めてくれます。物件情報をwebサイトに掲載したり、広告宣伝を行ってくれたりしますので、この間は売り主のほうで特に何かをする必要はありません。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、一定のサイクルで担当者が状況を報告してきますので、積極的にコミュニケーションを図ってみましょう。疑問点があればそのままにせず、きちんと尋ねて解決することが大切です。

6.マンション売却の流れ5：内覧に対応する

物件の売却活動を進めていますと、内覧を希望する方が現れるでしょう。不動産会社に対応を任せることもできますが、できれば売り主自身が対応するほうが内覧者の印象も良くなるはずです。

内覧をしたときの印象は、購入の意思決定に大きな影響を与えますので、意識的に対応していったほうがスムーズな売却につながります。スケジュール調整は内覧者の都合を優先させ、実際に出迎える前にはきれいに掃除を行っておきましょう。

また、内覧時に質問を受けたときは、答えられる範囲で丁寧に対応することが重要です。住み心地などの部分は物件情報などからは分かりませんので、実際に住んでいた売り主の意見は内覧者にとっても貴重なものだといえるでしょう。

内覧者が購入の意思を決めたら、買付証明書を受け取ります。同時に売り主のほうは、売渡証明書を買い主に渡します。書式は不動産会社が用意してくれますので心配いりませんが、内容については細かくチェックしていくことが大切です。

7.マンション売却の流れ6：売買契約を締結する

売り主と買い主の間で売買条件や金額などで合意を得られたら、売買契約書を交わすことになります。契約を結んだ段階で、物件価格の10%程度にあたる手付金を買い主から受け取るのが一般的です。

売買契約に至るまでに、不動産会社には既に多くの書類を渡しているでしょうから、売買契約ではそれほど多くの書類を用意するわけではありません。必要なものとしては、次のとおりです。

また、売買契約が成立することで、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。物件の引き渡し時にまとめて支払うことも可能ですが、不動産会社と交わした媒介契約の定めに沿って適切に支払いを行いましょう。

仲介手数料は宅地建物取引業法（以下、宅建業法）によって上限額が決められており、不動産会社はその範囲内で自由に金額を決められます。仲介手数料は取引額に応じて違っており、下記のようなルールとなっています。

取引額	仲介手数料
200万円以下の金額	（取引額の5%以内）＋消費税
200万円以上400万円以下の金額	（取引額の4%以内）＋消費税
400万円を超える金額	（取引額の3%以内）＋消費税

なお、仲介手数料の計算では速算法を用いることも多いといえます。例えば、3,000万円で物件を売却した場合の仲介手数料は、「（3,000万円×3%＋6万円）＋消費税＝105.6万円」と計算できます。

仲介手数料の具体的な金額は取引価格が決まらなければ計算できませんが、不動産会社と媒介契約を結ぶ段階で大まかな金額を教えてもらえるはずです。

8.マンション売却の流れ7：物件の引き渡しを行う

売買契約書で定めた引き渡し日には、手付金を除いた残金の決済を行うと同時に、買い主に物件を引き渡すことになります。引き渡し時に必要なものとしては、次のとおりです。

残金の決済と引き渡しは、売り主・買い主・司法書士・不動産会社の担当者が集まって行います。基本的には担当者や司法書士の指示に従って手続きを進めていけば問題ありませんが、当日の流れについて押さえておくと良いでしょう。

9.マンション売却の流れ8：確定申告を済ませる

マンションの売却時に税金が発生した場合、確定申告を行う必要があります。確定申告を行うためにチェックしておくべきポイントを解説します。

• 譲渡所得の計算
• 活用できる税金の特例
• 確定申告に必要な書類
• 税金の納付方法・期限

9-1.譲渡所得の計算

マンションを売却したときの利益を譲渡所得といい、次の計算式から算出します。

取得費とは物件を購入したときの費用であり、譲渡費用はマンションを売却するためにかかった費用を指します。マンションの売却代金そのものに課税されるわけではなく、売却価額から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に課税される仕組みです。

課税される税率は、マンションの所有期間によって異なり、所有してから5年以下の場合は39.63パーセント（所得税30.63%＋住民税9%）となります。5年以上所有している場合の税率は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）です。

9-2.活用できる税金の特例

売却する物件がマイホームであった場合、要件を満たしていれば確定申告を行うことで税金の特例を受けられます。主なものとして、以下のものが挙げられます。

特例ごとに要件が異なりますので、詳しくは国税庁のホームページなどで最新の情報をチェックしてみましょう。

9-3.確定申告に必要な書類

確定申告を行うには、必要な書類を集めて作成し、申告期限までに提出する必要があります。申告期限はマンションを売却した翌年の2月中旬から3月中旬となっており、必要な書類は次のとおりです。

このうち、確定申告書B様式・分離課税用の確定申告書・譲渡所得の内訳書は、税務署のホームページなどで取得できます。

売買契約書のコピーや各種領収書は自分で用意するものですので、申告期限に遅れないためにも早めに準備をしておきましょう。

9-4.税金の納付方法・期限

確定申告を行うと税額が確定しますので、定められた期日までに納税する必要があります。

所得税・復興特別所得税は4月半ば、住民税は各自治体から送られてくる納付書に書かれている期限に沿って納付しましょう。

納付方法は金融機関で支払う方法の他に、インターネットから電子納税をしたり、クレジットカードで納付したりできます。利用しやすい方法を選んで、早めに納税するようにしましょう。

10.マンションを売却する際の注意点

マンションを売却するときは、事前に注意しておくべきポイントがいくつかあります。主な注意点として、以下の4つに気を付けてみましょう。

• マンション売却の実績が少ない会社は避ける
• 不動産会社に任せきりにしない
• 売り出し価格は相談して決める
• 税金についてもきちんと学んでおく

10-1.マンション売却の実績が少ない会社は避ける

仲介業務を任せる不動産会社の成約実績や強みをよく理解しておく必要があります。仮にマンションの売却実績が少ない会社に任せてしまいますと、ノウハウの不足などから思うように売却に至らないことがあるからです。

不動産会社といっても、全ての分野を得意としているわけではなく、マンションの売却が強いところもあれば戸建て住宅の売却を得意とする会社もあります。実績が豊富な会社であれば、ホームページやパンフレットなどで実績をアピールしている場合が多くありますので、媒介契約を結ぶ前にチェックしておきましょう。

マンション売却を成功させるための不動産会社選びについては、以下の記事もぜひご覧ください。

10-2.不動産会社に任せきりにしない

売り主にとって利益となるように動くのが不動産会社の役割ですが、売却活動をあまり任せきりにしてはいけません。特に一般媒介契約の場合は、売り主に対する業務報告が義務ではないため、自分のほうからも動かなければ状況がよく分からないこともあるでしょう。

不動産会社に積極的に動いてもらいたい方は、業務報告が義務とされている専任媒介契約や専属専任媒介契約を選んでみましょう。そのうえで、担当者と活発にやりとりを行い、一体となって売却活動を進めていくことが大切です。

10-3.売り出し価格は相談して決める

物件の売り出し価格についても、不動産会社に任せきりにするのではなく、担当者と相談をして決めましょう。売り出し価格の設定が良くなければ、何か月経っても買い主が付かないという恐れもあります。

担当者ときちんとやりとりを行うためにも、自分でも不動産の相場をある程度把握しておくことが大切です。また、リフォームなどを行っている場合は価格にとってプラス要素となりますので、しっかりと伝えてみましょう。

なお、マンション売却で売れない場合についても事前に検討しておくことが大切です。たとえば、1か月以上経ってもまったく問い合わせがない場合などは、売り出し価格の見直しを検討してみることも必要です。

10-4.税金についてもきちんと学んでおく

マンションの売却において、最終的に利益が出たときは譲渡所得税がかかる場合があります。

ただし、譲渡所得が発生しても税金の特例を受けることで、税負担が軽減されることも多いのです。

しかし、税金の特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告を行って初めて適用されるものです。そのため、税金についても基本的なポイントはある程度把握しておくようにしましょう。

まとめ

マンションをスムーズに売却するには、全体の流れや売却にかかる時間をしっかりと押さえておく必要があります。どのようなステップで売却活動が進んでいるかを知ることで、段取り良く準備を整えられるでしょう。

また、初めてマンションを売却するときは、分からないことも多くて不安に感じる場合もあるでしょう。そうしたときに信頼できる不動産会社が見つかっていれば、何でも質問できて安心して任せられます。

良い不動産会社を見つけて、マンションの売却を任せるには一括査定サービスを活用してみましょう。自分に合った不動産会社を見つけることができ、マンションの売却を進めるにあたって、心強い存在となってくれるはずです。