不動産売却で失敗をしないためには、不動産の査定における基本的なポイントを押さえておく必要があります。査定を依頼する会社によって査定額は大きく違ってきますので、なぜ金額が異なるのかを理解しておくことが大切です。

また、不動産を少しでも高く売るためには良い不動産会社を見つけることが重要ですので、それぞれの会社の提案内容についても押さえておきましょう。査定が行われる流れや必要書類、査定時のチェックポイントや注意点を詳しく解説します。

1.不動産査定を行う目的

不動産査定を行う目的の1つは、所有する不動産の「売却予想価格を知るため」にあります。どのくらいで売れるのか見当がつかなければ、具体的な売却計画を立てることができないため、不動産を売るうえで重要な第一歩となります。

しかし、査定を行うのは、単に目安価格を調べる目的だけではありません。より重要な目的は、「仲介を依頼する不動産会社を見極める」ことにあります。

不動産にはそもそも定価がないため、同じ物件であっても、取り扱う不動産会社によって売却できる価格に差が生じることがあります。不動産会社にはそれぞれ異なる得意分野があるため、どこに仲介を依頼するかによって、売却額が上下するケースも少なくありません。

単に査定額を大まかに知るためだけであれば、1社に依頼をすれば十分かもしれません。

しかし、不動産査定では、査定額とともに具体的な売却プランも提示してもらえるため、依頼に適しているかどうかを見極めることができます。そのため、いくつかの査定額やプランを比較することを考えますと、複数の会社に対して査定依頼を行うことが大切です。

2.不動産査定とは？

不動産査定とは、物件がどの程度の価格で売れるのかを不動産会社に調査・査定依頼することを指します。不動産売却においては、最終的に売り主自身が売り出し価格を決める必要があり、このときには査定額が重要な手掛かりの1つとなります。

前述の通り、不動産はそもそも定価という概念がありません。査定結果には、立地・築年数・間取り・周辺環境といった物件の状況とともに、市場の需給バランスも影響を与えます。そのため、同じ物件であっても査定依頼のタイミングに応じて価格が変化するケースは少なくありません。

なお、不動産査定で提示される価格は、「3か月程度での成約」が想定された金額とされています。

なお、不動産査定のおすすめ方法は、一括査定でまとめて査定依頼をだすことです。インターネットの一括査定サービスで複数の不動産会社の査定額を比較して、ベストな不動産会社を選びましょう。

3.不動産査定にかかる費用

不動産査定の費用は、基本的に無料です。
なぜ無料になるかというと、不動産会社が顧客へのサービスとして行っているものだからです。

不動産会社としてはできるだけ多くの方に、仲介業務を依頼してほしいため、無料で査定を行うことで契約に結び付けたいと考えています。営業活動の一環として提供しているサービスなので、気軽に利用してみましょう。

一方、不動産鑑定士に査定依頼を行う場合は有料となります。法人が不動産を売却するなど、特別な対応が必要になるときに利用します。

有料で不動産査定を行ってもらったからといって、不動産が高く売却できるわけではありません。そのため、一般的な不動産の売却であれば不動産会社が行う無料査定で問題ありません。また、費用についても特に気にする必要はありません。

なお、不動産査定は無料で受けられますが、不動産鑑定士による査定は有料になります。無料と有料の違いや目的については、以下の記事で詳しく解説していますので併せて参考にしてください。

4.不動産査定が重要な理由

不動産査定が重要である理由としては、次のような点が挙げられます。

• 査定を行ってもらうことで、住み替えなどの資金計画を立てやすくなる
• 住宅ローンの借り入れや自己資金の準備に目途が立てられる
• 査定額を確認してから、売却の判断が行える

不動産売却においては、実際の手続きをスタートする前に、できるだけ具体的な資金計画を立てることが重要となります。例えば、住み替えによるマイホームの売却を行うときには、旧居をどのくらいで売れるかによって、新たに借り入れる住宅ローンの融資額や必要な自己資金が変わってきます。不動産査定を行うことで、資金計画を立てやすくなり、資金のやりくりの判断もしやすくなるのです。

また、住宅ローン残債のある不動産を売却するときには、売却代金を利用して引き渡しまでに完済をしなければなりません。売却額が残債に満たないケースは「オーバーローン」と呼ばれ、差額を自己資金などで埋めなければ売却手続きを進めることができません。

査定額を確認しておけば、オーバーローンにならないかをある程度事前に把握できるため、そもそも売却すべきかどうかを判断する基準となります。査定を行った結果、もう少し返済を続けてから売却したほうが良いと判断できるケースもめずらしくはありません。

その他にも、不動産の査定を行ってあらかじめ相場の目安を把握しておくことで、物件の本来の価値を知ることができます。市場のニーズや類似物件の取引事例などの情報を基に査定が行われますので、物件の価値が正しくわかる点も査定が重要な理由の1つです。

5.不動産査定の依頼前に確認しておくべき5つのポイント

不動産の査定をきちんと行ってもらうためには、以下の5つのポイントを押さえておく必要があります。それぞれの点について解説します。

• 物件のアピールポイントを整理する
• 住宅ローンの残高を確認する
• 売却希望時期や売却希望金額の目安を決めておく
• 修繕やリフォームの履歴を調べる
• 土地の境界をきちんとチェックしておく

それぞれ詳しく解説します。

5-1. 物件のアピールポイントを整理する

物件の状態を査定結果に正しく反映させるためには、できるだけ自分でも強みとなるポイントを把握しておくことが大切です。例えば、「定期的なメンテナンス履歴」や「住宅性能評価書の取得」は査定時に有利に働くポイントとなります。

また、築年数が経過していても、「耐震リフォーム」や「耐震診断」、「過去1年以内に行われたホームインスペクション」などの前向きな特徴があれば、査定結果に影響が出ます。査定額はあくまでも目安であり、高い価格をつけてもらうこと自体が目的ではありませんが、整理したアピールポイントは売却時にもそのまま活用できます。

5-2. 住宅ローンの残高を確認する

先ほども解説したように、住宅ローン残債がある場合には、「引き渡しまでに完済できるか」が重要な課題となります。そのため、査定依頼を行う前に住宅ローンの残高も確認しておきましょう。

手元に残高のわかる書類がなければ、融資を受けている金融機関に連絡をして、残高証明書を発行してもらうことも可能です。

5-3. 自分でも相場を調べて、売却希望時期や売却希望金額の目安を決めておく

売却希望時期については、売却活動のスタートから引き渡しまでに少なくとも4か月程度の期間が必要となるため、十分に逆算してスケジュールを立てることが大切です。希望の時期によって査定結果や売却プランにも違いが生まれますので、査定依頼前に決めておけると良いでしょう。

売却希望金額については、インターネットを通じて自分でも大まかな相場を調べておきますと、査定額を見たときに判断しやすくなります。具体的に自分で調べる方法としては、下記の2つです。

どちらも過去に行われた不動産取引の情報が細かくデータベース化されていますので、いくつかの事例を参照すれば、大まかな売却額の目安を掴むことができるのです。無料で誰でも調べることができるため、不動産の売却を考えるときはぜひ活用してみましょう。

5-4. 修繕やリフォームの履歴を調べる

不動産を少しでも高く売りたいと考えるなら、建物の修繕やリフォームに関する履歴をチェックしておきましょう。修繕やリフォームを行っている場合には、実際の築年数よりも査定結果が有利になることが多いです。

売却の難易度にも大きな影響を与えるポイントですので、メンテナンス履歴がわかる書類を手元に揃えておきましょう。

5-5. 土地の境界をきちんとチェックしておく

土地や一戸建てを売却するときには、隣地との境界が曖昧ですと、売却時にトラブルが発生してしまいます。査定依頼の段階では、境界が未確定でも手続きを行うことはできますが、引き渡しまでにはきちんと確定測量をしたうえで明確にしておくことが必要です。

また、土地については土壌汚染や地中埋没物などの可能性を把握するため、不動産会社から利用履歴を聞かれることがあります。そのため、相続などで取得した場合には、わかる範囲で調べておけると安心です。

6.不動産査定の流れと期間

不動産査定は以下のような流れで行われます。不動産査定にトータルでかかる期間については、査定を依頼する会社数にもよりますが、2～3週間程度を見込んでおきましょう。

後ほど詳しくご紹介しますが、査定方法にはインターネット上で簡易的に行える「机上査定」と、現地調査によって算出する「訪問査定」の2種類があります。机上査定はシンプルな手続きで実施できますので、まずは一括査定サービスで複数の会社に机上査定を依頼するのが一般的です。

そして、机上査定の結果を基にしながら、訪問査定を依頼する不動産会社を絞り込みます。訪問査定では、売り主と担当者が直接確認し合わなければならない事項も多いため、たとえ空き家や空き地の売却であっても立ち合いを求められることが多いです。

そのため、訪問日時をすり合わせたうえで、都合の合うタイミングで現地調査が行われます。現地調査には2時間程度かかると想定して日時の調整を行いましょう。現地調査や確認事項のチェックが済みますと、不動産から査定結果が郵送などで送られてきます。

査定結果には、査定額だけでなく具体的な売却プランや手続きの進め方、不動産会社が行っている付帯サービスの紹介などが添付されていることも多いです。依頼先を見極めるのに役立つ資料ですので、それぞれにきちんと目を通しておきましょう。

7.不動産査定の方法

前述の通り、不動産査定の方法には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの具体的な仕組みについて見ていきましょう。

• 机上査定
• 訪問査定

7-1.机上査定

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、依頼者から提供された物件情報を基に査定額を算出する方法です。物件の立地や広さ、方角などの情報に基づいて、類似する物件の取引事例などを基におおよその価格が算出される仕組みです。

そのため、都心部のマンションのように、似たような条件を持つ物件が多いほど、査定の精度は高まります。おおよその査定価格を知りたい方におすすめです。

ただ、日当たりや周辺環境などはデータ上で判断しきれないため、売却を本格的に検討する段階では、現地調査による訪問査定を受ける必要があります。

7-2.訪問査定

訪問査定では、机上査定と同じように書類上の査定が行われたうえで、実際に担当者の現地調査を通して価格が算出されます。

データだけではわからない建物の劣化度合いや付帯設備の状態、周辺環境などを細かくチェックします。そのため結果を得るまでに日程は数日かかりますが、机上査定以上に精度の高い査定額を出してもらうことが可能です。

不動産売却では、査定結果が売り出し価格や販売戦略を決める土台となるため、訪問査定で詳細な査定額を出してもらうことが重要です。

机上査定や訪問査定の依頼は一括査定サービスを利用するのがおすすめです。一括査定サービスとはどんなものなのか。利用方法やメリットなどは以下の記事を参考にしてください。

8.不動産の査定額はどのように計算される？

不動産の査定額がどのように決められるのか、その計算方法や、査定結果を確認するときのポイントをきちんと押さえておくことが必要です。この章では、以下の点について解説します。

• 査定額の計算方法
• 査定時にチェックされるポイント
• 査定書の見方

8-1.3種類の計算方法

査定価格の算出方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があります。

8-1-1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、類似した物件の取引事例から価格を算出する方法です。実際に成約した事例を参考に計算するため、結果の根拠がわかりやすく、説得力のある査定方法と言えます。売りたい不動産の所在エリアに明るい不動産会社であれば、多くの取引事例からより正確な価格を算出してくれます。

8-1-2.原価法

原価法とは、主に一戸建ての建物部分の査定に用いられる手法です。対象の建物を現在建て直す場合を想定し、具体的な建築費を計算した後で、築年数に応じた減価調整を行って算出されます。

8-1-3.収益還元法

収益還元法とは、賃貸物件や店舗、オフィスビルなどの収益物件で用いられる査定方法です。収益還元法のうち一般的に使用される「直接還元法」は、収入から経費を差し引いた純収益に対して、一定の利回りで割ることで、どのくらいの投資額なら妥当であるかを逆算する仕組みです。

例えば、1年間で300万円の純収益がある物件で、期待される還元利回りが5パーセントとされた場合、査定額は「300万円÷5パーセント＝6,000万円」となります。

8-2.査定時にチェックされるポイント

査定の評価対象となる項目は不動産会社によっても異なりますが、基本的には以下の項目がチェックされるポイントとなります。

8-2-1.築年数

築年数は一戸建てやマンションの査定額に影響を与えるポイントであり、基本的には築浅のほうが売却に有利です。ただ、価格の減少スピードは一定ではなく、築年数が浅いうちのほうが、1年あたりの差額は大きくなる傾向があります。

なお、一定期間が経過すると建物部分の価値はほとんど加算されなくなります。建物の資産価値に影響を与える法定耐用年数によって、木造家屋であれば22年、鉄筋コンクリート造の建物であれば47年で価値がなくなります。

8-2-2.間取り・面積

面積については、広いほど価格が高くなるのが一般的です。

また、間取りについては市場のニーズなども査定額に影響を与えます。

8-2-3.立地

立地については、最寄り駅からの距離や周辺地域の生活利便性とともに、最寄り駅自体の利便性も査定の対象となります。近隣の再開発など周辺環境の変化によって、購入時よりも評価が向上しているケースもめずらしくはありません。

反対に、騒音や振動が見られる場合には、評価が通常よりも低くなります。不動産会社によって重視される項目には違いがあるため、事前にアピールポイントを伝えておくことも大切です。

8-2-4.外壁・共用スペース

訪問査定時には室内だけでなく、外壁や共用スペースの状況もチェックされます。特にマンションの場合、共用スペースはメンテナンス状態を示す手掛かりとなるため、重視されやすい傾向です。

8-2-5.耐震性

建物の耐震性が高いほうが、査定額にはプラスとして働きます。建物の耐震性能を調べる耐震診断を行っていれば、検査結果を示す書類を提示しましょう。

8-2-6.日照・眺望

日当たりや眺望は、周りの建物や立地によって異なります。売主の努力で変更できるものではありませんが、実際の住み心地として日当たりや眺望に問題がなければ、その点を担当者に伝えてみると良いでしょう。

8-2-7.管理状況

どれほど良い物件であっても、日頃の管理が行き届いていなければ、建物や設備の劣化などが進みやすいものです。定期的にメンテナンスを行った記録などがあれば、しっかりと提示するとプラスの評価につながるでしょう。

8-3.査定書の見方

査定書には、査定額とともに査定額の根拠となる情報が記載されるものです。具体的な形式は不動産会社によっても異なり、計算式が記載されていたり、事例となる不動産情報が添付されていたりとさまざまなパターンがあります。

一般的に査定書に記載されている情報には、「査定額」や「査定額の根拠」の他に、「事例地の情報」などが挙げられます。査定書の見方としては気になる部分からチェックしていけば問題ありませんが、査定額だけでなく他の部分もきちんと確認をしておくことが大事です。

査定額ももちろん重要な情報ではありますが、不動産会社の信頼性を見極めるうえでは、根拠に対する明確さやわかりやすさがとても大切です。不明な点があれば、遠慮をせず担当者に尋ねてみましょう。

さらに詳しい不動産査定書のチェックポイントは、下記の記事で紹介しています。気になる方は併せてご覧ください。

9.不動産の査定依頼に必要な書類

不動産査定の際に必要な書類は、依頼する不動産会社によっても異なりますが、主に以下のような項目が挙げられます。

書類の数が多いですので、「必須とされる書類」と「あると有利になりやすい書類」に分けて、優先順位をつけながら整理していきましょう。

9-1.必須書類とあったほうが良い書類

登記済証（登記識別情報通知書）や確定測量図は、それぞれ不動産の基本的な権利関係を示す書類ですので、少なくとも訪問査定を依頼する前には用意する必要があります。

また、その他の資料は、いずれも物件の査定価格にプラス要因として働く性質を持っています。

例えば、リフォーム履歴については、直近の5年以内を目安に実施されていれば有利に判定されやすくなるのです。また、建設住宅性能評価書やインスペクションの報告書、瑕疵担保保険の証明書はいずれも第三者の専門家による調査結果ですので、査定時にあったほうが良い書類になります。買い主に対して信頼性をアピールできる武器となります。

当然ながら、売却戦略を立てるうえで有利な条件にもなるため、査定依頼前に用意しておくと便利です。

9-2.不動産査定時に書類を揃えておくメリット

これまでご紹介したように、不動産査定では幅広いチェック項目があり、複数の要素を踏まえたうえで結果が算出されます。そのため、できるだけ多くの関連書類を揃えておくことで、より精度の高い査定を行ってもらえることがメリットです。

また、査定依頼に関連する書類の多くは、売買契約や引き渡しの段階で必須とされるものでもあります。いずれは手元に揃えておかなければならない書類ばかりなので、比較的スケジュールにゆとりのある査定依頼前に揃えておくと、本格的に売却を行う際にスムーズに進められます。

不動産に関する書類を準備したら、一括査定サービスを利用してみましょう。
一括査定サービスとは、一度の条件入力で、まとめて複数の不動産会社に査定依頼を行える仕組みのことです。同じ条件で効率的に複数の査定結果を比較できるため、売却の依頼先を見つけるときに役立ち、手間を省けます。

「IELICO」（イエリコ）は、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

提携社数は1,800社と豊富であり、独自の審査基準で厳選された優良企業から、案件との相性に優れた不動産会社をマッチングします。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了し、最大6社までを同時選択できるため、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

各社の査定額を比較できますので、大まかな相場を把握することができ、売却すべきかの判断材料となるのです。不動産の売却を考えるときには、イエリコの一括査定サービスで最適な不動産会社を見つけましょう。

一括査定サービスを選ぶポイントは、下記記事でもご紹介しています。ぜひチェックして、よりよい売却につなげましょう。

まとめ

不動産の査定では、物件が正しく評価されているかをチェックする必要があります。査定をしっかり行ってくれる不動産会社を選ぶと共に、査定結果にきちんと根拠があるのかを確認しておきましょう。

査定依頼を行う前に、インターネットを通じて自分でも相場を調べておきますと、不動産会社が提示してくる査定額が妥当なものであるかの判断がつきやすくなります。不動産の一括査定サービスを活用して、複数の会社に査定を行ってもらいましょう。