不動産売却を成功させるためには、まず不動産査定を行い、所有している土地や物件の資産価値を正しく把握する必要があります。

まずは査定について基本的な知識を押さえておき、後悔なく査定を行えるようにしましょう。

この記事では、初めて不動産を売却する方が知っておきたい、不動産査定の種類や選び方などの基礎知識から、査定額の計算方法や評価ポイントまで詳しく解説します。

不動産を少しでも高く売るために、どうぞ最後までお読みください。

1.不動産査定とは

不動産査定とは、不動産会社が行う、売却における目安価格を算出する業務のことです。
車や骨董の様に「査定額がそのまま売却価格になる」わけではありません。

このように不動産査定は、身近な『査定』とは少し性質の違う部分もあります。
この章では、不動産査定を理解するための以下4項目について詳しく解説していきます。

• 売却の目安価格を算出するもの
• 不動産会社が行う無料のサービス
• 算出される査定額は会社ごとに異なる
• 不動産会社を選ぶためにも重要

1-1.売却の目安価格を算出するもの

不動産の査定では、売却の目安となる価格を算出します。
売却するか決めたり、売り出し価格を決めたりする際の参考となる価格なのです。

物件の状態や不動産の需要など、様々なの要素を鑑みて査定額は算出されています。

あくまで、目安の価格であるため、査定額通りに売却できるわけではありません。
査定額通りに売り出しても、値下げが必要になったり、目前にいして買手に値下げ要求される可能性もあります。

1-2.不動産会社が行う無料のサービス

査定を考えている方の中には、お金がかかるのではないかと不安視している方もいらっしゃいますが、不動産会社の行う査定は無料です。
査定の後、査定額とその根拠などが書かれた不動産の査定書が送付されますが、こちらも同様に費用はかかりません。

不動産会社に対し費用が発生するのは、売却を決め不動産会社と契約し、無事に売買契約を締結できた場合になります。

解説の通り、不動産会社の行う『査定』は無料ですが、不動産鑑定士の行う『鑑定』は有料な点に注意しましょう。
不動産鑑定は、特殊な物件の売買や裁判での証拠として扱うような、非常に厳格な不動産評価の方法であり、20万円以上の費用がかかります。

売却目的であれば基本的に不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定を依頼する際は、一度の入力で最大6社の不動産会社に依頼ができるIELICO（イエリコ）の利用がおすすめです。
NTTデータグループの運営で、厳選された優良不動産会社のみに無料で査定を依頼できます。

1-3.算出される査定額は会社ごとに異なる

『1-1.売却の目安価格を算出するもの』でも解説したように、査定額はあくまでも目安の価格であり、該当の不動産の絶対的な価格ではありません。

そのため、査定する不動産会社や担当者によって査定額に差が出ます。
この差が100万円から300万円と開くことも多いため注意が必要です。

1社の査定額だけを鵜呑みにするのではなく、複数社の査定額を参考にできるといいでしょう。

1-4.不動産会社を選ぶためにも重要

不動産の査定は、単に査定額を知るためのものなく、信頼できる不動産会社を選ぶためにも重要な工程です。

不動産の売却はマンションで平均3カ月、一戸建てで平均6カ月と、長い期間を要します。
熱心に売却活動に取り組んでくれて、真摯にサポートしてくれるような、信頼できる不動産会社を選べるかが売却の行方を左右するといっても過言ではありません。

不動産会社を選ぶ際、査定額の高さだけで判断しないように注意しましょう。
中には、売れもしない高い査定額を提示して契約してもらおうとする悪質な不動産会社も存在します。
査定額に重要なのは、明確な根拠を持っているかです。

「査定額に明確な根拠を持っている」「売却実績が豊富」「どんな質問にも真摯に受け答えしてくれる」といった基準で不動産会社を選びましょう。

不動産一括査定サービスのIELICO（イエリコ）なら、たった1分ほどの簡単な入力で、一度に最大6社まで査定依頼ができます。
不動産会社を比較したい方はぜひご利用ください。

2.不動産会社の行う査定は2種類ある

不動産会社の行う査定には以下2つの種類があります。

それぞれどのような違いがあるのか、どのような方におすすめなのか、解説します。

3-1.机上査定

机上査定は、物件の簡単な情報とデータのみで行う査定方法です。
依頼の最短即日～5日程度で結果を知れるうえ、不動産会社と顔を合わせず電話やメールでやり取りができるといった魅力があります。

一方で、後述する訪問査定に比べて査定の精度が低いデメリットがあります。
物件物件の個性が強い一戸建ては特に、査定の精度が低くなるでしょう。

3-2.訪問査定

訪問査定とは、机上査定で扱うようなデータと、訪問調査を合わせて行う査定方法です。
物件の劣化や周辺状況などの詳細な情報を知れるため、机上査定よりも精度の高い査定結果が得られます。

ただ、不動産会社とのスケジュール調整などを加味すると、査定結果を得るまでに2週間程度かかります。

一括査定サービスの「IELICO」は、訪問査定、机上査定（簡易査定）どちらでもご希望の査定方法を選ぶことができます。売却が決まったら、ぜひ活用しましょう。

3.不動産査定の流れと期間

以下は、不動産査定の流れと必要な時間の目安です。

各社から調査表（査定表）が送られて来たら、査定額や販売方法などを比較して、どの不動産会社に仲介を依頼するか決定します。疑問点等があれば積極的に質問し、各社の対応をみて信頼できる不動産会社を選びましょう。

4.不動産の査定額の計算方法

不動産査定時にどのように計算しているのか、気になる方もいるのではないでしょうか。
査定方法は、次の3つの方法があります。

それぞれ解説します。

4-1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、類似した物件の取引事例から価格を算出する方法です。実際に成約した事例を参考に計算しているので、根拠がわかりやすく、説得力のある査定方法と言えます。

売りたい不動産の所在エリアに明るい不動産会社であれば、多くの取引事例からより正確な価格を算出してくれます。

4-2.原価法

原価法とは、主に一戸建ての査定額を計算する際に使われる方法です。具体的には、所有している建物をいま現在新たに建築したらいくらになるか再度計算します。さらに、築年数に応じた減価修正を行って算出します。

4-3.収益還元法

収益還元法とは、賃貸物件や店舗、オフィスビルなどの収益が見込める物件を査定する際に使う計算方法です。

計算方法としては、収入から経費や税金を差し引いた純収益に対し、一定の利回りで割ります。その結果から妥当な投資額を逆算して査定額を算出します。利回りは物件の面積や管理状況などを元に決まります。

5.不動産査定で見られる8つの評価ポイント

不動産査定では、担当者は次の8点を重要視して評価しています。

それぞれどのようなポイントを評価しているのか、解説していきます。

5-1.築年数

築年数は、査定額に大きく影響します。築年数が経過するごとに建物の価値は減少しますので、築浅の物件の方が高値で売却できる可能性は高くなります。

ただし、建物の価値は毎年同じようなスピードで下落するわけではなく、国が定めた耐用年数を過ぎると緩やかになります。具体的には、木造一戸建てであれば22年鉄骨鉄筋コンクリート造では、47年になります。

なお築年数が経過していても、エリアや設備の良さなどで高い査定額がつく場合もありますので、必ずしも低くなるとは限りません。

5-2.間取り

一般的には間取りが多いほど面積が広くなるので、査定額も高くなります。また、間取りを重要視して選ぶ方も多いため、間取りの数と併せて「需要のある間取りか」が査定に影響します。

例えば、ファミリー向けのマンション場合、日当たりのよいバルコニーに対して横長のリビングだと人気が高い傾向があります。

5-3.立地（周辺環境）

物件の価値は、建物と土地だけではなく周辺の環境にも左右されます。

例えば立地だと、自宅から最寄り駅まで近い、交通の便が良いなどは資産価値が高いと判断されます。また、周辺にあるスーパーや学校、病院など日常生活を送る際に必要な施設へのアクセスなども査定額に影響します。

反対に、焼却場や火葬場などいわゆる嫌悪施設が近隣にある場合は、マイナスな評価となってしまう可能性があります。

5-4.外壁

外壁に目立った欠陥がないかなどもチェックポイントになります。

外壁で特に注意して見られるのは以下の3点です。

ただし、査定前に破損している箇所をリフォームする必要はありません。リフォーム代をかけても高値で売れるとは限らないため、必ず不動産会社と相談してから進めるようにしましょう。

5-5.共用スペース

マンションの共用スペースにおいては、管理状態を確認します。共用スペースに掃除が行き届き、きれいな状態が保たれていると、物件全体の管理状態が良いとも言えるため査定時に重要視されやすいです。

5-6.耐震性

耐震性を重視する方は増えていますので、査定の評価ポイントになります。

1981年6月より前に建てられたものは旧耐震基準、それ以降に建てられたものは新耐震基準となります。当然ながら旧耐震基準の物件は査定額も下がってしまいます。

ただし、旧耐震であっても耐震改修工事を行っていればアピールポイントになります。一戸建てであれば、自治体で無料の耐震診断や工事費用の補助を行っている地域もあります。耐震性に不安がある場合は問い合わせしてみましょう。

5-7.日照眺望

日照や眺望は査定額にも影響します。日当たりは、南、東、西、北の順で良いとされています。

物件が高台にある、高層マンションの上層階などで眺望が良いなどの場合も、査定時にアピールしましょう。

5-8.管理状況

他の条件がどれだけ良くても、管理状態が悪ければ価値は低く評価されてしまいます。

例えば、建物全体で清掃が行き届いていない、設備の劣化が目立つなどです。買い手は購入した後の劣化や修繕などにかかる費用も考えて買うか検討するので、担当者もそれを査定して評価をします。

6.不動産査定の注意点

不動産査定を受ける前に、以下の注意点を確認しておくと、安心して査定当日を迎えることができます。

• 査定価格はあくまで参考価格
• 不動産会社選びが売却の命運をに握る
• 査定前はにハウスクリーニングなどは不要
• 不動産査定は営業でもある

それぞれについて詳しく解説いたします。

6-1.査定価格はあくまでも参考価格

査定価格は、あくまでも売却における参考価格であり、必ずその価格で売れるわけではありません。
また、不動産会社により査定額は大きく変わります。

プロが言っているからと言ってすべてを鵜呑みにしないことが重要です。
査定額を参考として『売却するかどうか』『いくらで売り出してみようか』などを自分で考えてみましょう。

6-2.不動産会社選びが売却の命運を握る

せっかく不動産を売るなら、「できるだけ高く」「できるだけ早く」売却したいと考える方が多いでしょう。

不動産の売買結果は、事情や感情次第で流動的に決まります。
そのため売り方が非常に大切です。

基本的に購入希望者の募集等、売却活動は不動産会社が行います。
販売力があり、勢力的に売却活動をしてくれる不動産会社を見つけることが、売却をいい結果へと導きます。

6-3.査定前にハウスクリーニングなどは不要

査定額を少しでも高めようと、査定前にハウスクリーニングやリフォームを考える方もいます。
確かに、リフォームなどを行えば査定額を高めることができます。

ただし、査定額はあくまでも参考価格ですので、査定額を高めることに大きな意味はありません。

また、リフォームせずに売却した場合と、リフォームして売却した場合で、最終的な売却価格がどれほど変わるかは売ってみないと分かりません。
リフォーム代が回収できるか分からないため、素人判断でリフォームするのは危険と言えます。

査定では、まず現況の価値を調べてもらい、ハウスクリーニングやリフォームに実施する価値があるかどうかも見てもらいましょう。

6-4.不動産査定は営業でもある

不動産査定は無料で行えます。
これは不動産会社が、いずれ自社と契約し、自社仲介で売却してもらうための営業活動の一環であるからです。

そのため、売却を決めていない方であっても、査定を受ければ売却を勧められますし、定期的に状況を伺う連絡が入るでしょう。
人によっては、査定後の営業活動にストレスを感じる方もいますので、連絡してほしくない事情がある方は、その旨を事前に伝えておきましょう。

7.不動産査定前にしたい3つの準備

不動産査定を依頼する前は、十分に準備をしておくと、スムーズで、また後悔ない査定を行えます。
査定前はぜひ、以下の準備を行っておきましょう。

• 売却の希望を固めておく（金額・時期）
• 書類都情報の収集
• アピールポイントをまとめておく

7-1.売却の希望を固めておく（金額・時期）

事前に「いくら以上で売却したいか」「いつまでに売却したいか」など、売却の希望を固めておきましょう。

不動産は、高値で売却しようとすると、長い売却時間が必要になる場合が多くあります。
反対に、早く売りたい場合は、安い価格で売り出すのが一般的です。

売却金額や時期に希望を持っていると、査定額を知った時に売却について深く考えやすくなります。

また、不動産会社にそれらの希望を伝えれば『期間を考慮した査定額』や『金額を考慮した売却プラン』を考えてくれます。

7-2.書類と情報の収集

査定を行う際は、書類と物件の情報が必要になります。
これらは査定依頼時に不動産会社から指示をもらうことができますが、事前に準備しておくとスムーズに査定を進められます。

また、必須ではありませんが、査定に物件の詳しい情報が記載された書類を用意しておくと、査定の精度を高められます。

査定依頼時は、築年数や間取り、面積など、物件の基本的な情報を聞かれるので、最低限すぐに応えられるよう確認しておきましょう。

以下は査定依頼時に必要書類です。

7-3.アピールポイントをまとめておく

不動産査定を行うのは不動産のプロですが、物件の長所すべてに目が行くとは限りません。

不動産には住んでいるからこそ感じる長所もあります。
物件のことは一番自分が知っているという気持ちで、思いつく限りのアピールポイントをまとめておきましょう。

8.不動産査定の依頼は一括査定サービスがおすすめ

不動産査定の依頼方法といえば、まず不動産会社に直接行くことを想像される方が多いかと思います。
ただ、不動産会社の比較をする場合、一件一件の不動産会社を回るのは骨が折れるので、あまりおすすめできません。

複数の不動産会社を簡単に比較したい方は、一括査定サービスの利用がおすすめです。

8-1.複数社の比較が簡単にできる

一括査定サービスは、一度の簡単な情報入力で、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。
入力する情報は、物件の築年数や広さ間取りなどの簡単なものばかりなので、最短1分から3分程度で入力完了するサービスがほとんどです。

ネットから行う査定について不安がある方は『不動産査定をネットで行って売却をスムーズに進めよう！』もご覧ください。

8-2.おすすめのサービスはIELICO

不動産一括査定サービスは様々ありますが、中でもおすすめはIELICO（イエリコ）です。
NTTデータグループが運営するサービスで、20年以上の運営実績のある安心の一括査定サービスです。

たった1分ほどの入力で最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。
一括査定の機能はもちろん、厳選された優良不動産会社のみと提携しているため、IELICOを通すだけで信頼できる不動産会社に出会いやすくなります。

IELICOからの査定依頼も、不動産会社の査定ももちろん無料です。
売却をお考えの方は是非ご利用ください。