築40年が経過した一戸建てを売却したいけれど、「築年数が経過しすぎているから売れないだろう」と諦めている方もいるのではないでしょうか。

築年数が長く経過した家の売却相場は、老朽化や設備の劣化が進んでいるため、建物に価値を付けて売ることは難しくなります。

しかし、本記事で解説する

を知り、売却活動を行うことで、買い手が見つかる可能性が高まるでしょう。

築40年の家を売却したい方はぜひ最後までお読みください。

1.築40年を過ぎると一戸建ての建物の価値がほとんどなくなる理由

築40年を過ぎた一戸建ての売却相場は、建物の価値がほとんどなくなるとされています。

基本的に、築年数が1年経過するごとに住宅の価値は下がるとされています。国土交通省の調査結果「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」からも、築年数の経過に対して価格が減少していることが明らかになっています。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

その理由は、法定耐用年数と建物の老朽化などが関係しています。

1-1.建物の法定耐用年数を過ぎている

築40年を過ぎた一戸建ての売却相場は、住宅の耐用年数を過ぎていることから建物の価値がないものと考えられます。

建物の法定耐用年数とは、国が指定している「建物が資産として使える期間」のことを言います。
建物に法定耐用年数が決められているのは、固定資産（建物）を正しく減価償却するためです。

木造一戸建ての法定耐用年数は22年と定められています。ですので、築40年の一戸建てとなると法定耐用年数を過ぎているため、資産価値がないものと判断されます。

参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

1-2.老朽化がひどく設備投資に費用がかかる

築40年が経過しているとなれば、ひどく老朽化が進んでいる場合が多いです。

そのため、修繕や新たな設備投資に費用がかかることから、建物に価値はつきづらいです。

買主からすれば、ほとんどのケースで購入後に」リフォームや修繕作業などが必要となるので、高い価格で購入しようとはなりません。

また、築浅の一戸建てと比較すればメンテナンスの頻度も高くなることから、建物に価値をつけて売却することは難しくなります。

なお、各築年数ごとの売却相場は以下の記事で詳しく解説しています。

2.築40年の一戸建ての売却方法

築40年の一戸建て売却の方法は次の5つです。

それぞれの方法について、違いや特徴を解説します。

2-1.古家付き土地として売却する

最も簡単なのは、そのまま古家付き土地として売却する方法です。

古家付き土地とは、古い建物を残したままの土地のことを言います。

古家付き土地は、リノベーションやリフォーム目的で古い家を探している人からの需要があります。
そのため、解体費用などをかけなくても売却できるメリットがあります。また、解体する手間と時間がかからないので、すぐに売却活動を始められます。

その反面、土地だけの価値で評価されるので、価格は安くなる傾向にあります

2-2.解体して更地にしてから売却する

築40年の一戸建てだと、建物がある状態での売却は買い手が付かない可能性があります。
その場合は、建物を解体し更地にしてから売却する方法を検討します。

更地にすることで、買主は購入した後にすぐに家を建てられるため手が出しやすいです。
また、購入後に解体する必要もないため、費用面でも飼い主にとってメリットが大きいです。

ただし、売主にとっては解体費用がかかること、解体が終わるまで売りに出せないので売却までに時間がかかるなどのデメリットがあります。

建物の状態が良ければそのままでも売却できる可能性はありますので、すぐに更地にすることを決めるのではなく、まずは建物がある状態で売れるか不動産会社に確認した上でどうするかを決めましょう。

2-3.リフォームしてから売却する

築40年の一戸建てを少しでも高く売りたい場合、リフォームして売るのも方法の一つの手です。

リフォームすることで物件内部がきれいになり、設備等も新しくなるので建物に価値がつく可能性が高くなります。また、リフォームやリノベーションされた物件を敢えて選ぶ人も増えていますので、そのまま売却活動をするよりも買い手はつきやすいです。

リフォームして売却する場合はどの程度リフォームするかと、リフォームしても買い手がつかない可能性があることに注意しなければなりません。

リフォームには費用がかかりますので、その分売り出し価格も高く設定しなければ利益を出せません。また、リフォームしても買い手がつくとは限らないため、売れなければ赤字になってしまいます。

失敗して赤字にならないためにも、リフォームは最小限に留めましょう。

2-4.空き家バンクに登録して買い手を探す

不動産会社に依頼せず、空き家バンクに登録して買い手を探す方法もあります。

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を売りたい人、買いたい人向けのマッチングサービスです。

売りたい空き家の情報を登録し公開すれば、空き家を購入したい人からサービスを通して問い合わせがきます。自治体管理のため安心して利用できますし、何より仲介手数料が必要ないので売却費用をおさえることができます。

空き家バンクの注意点としては、全国全ての自治体で空き家バンクを運営しているわけではないので、所有する物件があるエリアで空き家バンクが利用できない場合があります。

空き家バンクに登録したい方は、対象となる自治体で運営されているかまず確認しましょう。

2-5.不動産買取で売却する

不動産仲介ではなく、買取で売却するという方法もあります。

不動産買取とは、不動産会社が直接物件を買い取ってくれる方法です。

不動産買取を利用するメリットは、条件さえ合えば必ず不動産を売却できることと、仲介手数料がかからないことです。

買取の場合、売却価格は相場の7割程度まで下がってしまうのですが、築40年の一戸建ては仲介で売れない可能性があるので、買取で売却した方が手元にお金が残る可能性は高いかもしれません。

買取については関連記事でも詳しく紹介していますので、気になる方はぜひ参考になさってください。

3.築40年の一戸建て売却を成功させるコツ

築40年の一戸建て売却を成功させるコツは以下の通りです。

それぞれ具体的に解説します。

3-1.更地にしてからの売却は1月1日以降に行う

建物を解体して更地にしてから売却する場合は、1月1日以降でスケジュールを調整しましょう。

1月1日以前に更地にすると、土地の固定資産税が最大6倍になるためです。

土地は建物が立った状態であれば、住宅用地の特例が適用されているので、固定資産税が6分の1に軽減されています。

固定資産税を計算する際は、1月1日時点で土地に建物が立っているかが基準となります。ですので、1月1日以前に更地にしてしまうと軽減措置の対象外となってしまい、固定資産税の負担が増えてしまうのです。

固定資産税は金額が大きいので、特に売り急ぐ必要がない方は1月1日以降に解体するようにしてください。

3-2.土地の境界線を明確にしておく

売却活動を始める前に、土地の境界線が明確になっているかを確認してください。

境界線は土地の面積を図るために必要です。境界線が明確でないと正確な土地の大きさを測れないので、土地の価格を計算できません。また、築40年の一戸建てであれば、建物には価値がつかず土地だけの価値で評価されるケースがほとんどなので、より重要です。

境界線がはっきりしていない状態だと、買主から価格の妥当性を問われる可能性もあります。買い手から指摘を受けるなどトラブルに繋がる可能性もありますので、測量を依頼するなどして境界線を明確にしましょう。

3-3.契約不適合責任を免責にする

築40年の一戸建てを売却する場合、契約不適合責任を免責にしておかなければなりません。

契約不適合責任とは、一戸建てを売却した後、契約書で取り決めした内容にはないような瑕疵が見つかった場合、修繕などの責任を売主が負うという決まりです。

築年数が古い一戸建ては見えない部分で老朽化が進んでいることが十分に考えられます。また、シロアリや雨漏れなどの問題も、例え売却時には起きていなかったとしても今後起きる可能性が築浅の物件と比較して高いです。

そのため、契約不適合責任を免責にしていないと、発覚した際に責任を問われるリスクが高くなります。そのようなリスクを避けるためにも、契約不適合責任については買主に了承を得て、契約書に免責とする内容を記載することをおすすめします。

3-4.一戸建ての売却を強みとしている不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、一戸建ての売却を強みとしている会社を選ぶようにしてください。

不動産会社は会社ごとに得意分野が違います。一戸建てが得意な会社があれば、マンション売却が得意な会社もあります。一戸建てを売却したいのにマンション売却に強い不動産会社に依頼してしまうと、売却活動が上手くいかない可能性があります。

また、築40年の一戸建て売却は築年数が長く経過していることから、通常の不動産売却よりも難しいです。なので、一戸建て売却の中でも「古い家の売却が得意」な不動産会社を選ぶようにしてください。

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