不動産の売却はそう何度も経験するものではないため、「何から手をつけたら良いかわからない」「どのくらいの時間がかかるのか不安」と感じる方も少なくありません。しかし、手順を1つずつ紐解いていけば、きちんと流れの全体像がつかめるようになります。今回は不動産売却の全体的な流れをご紹介したうえで、各ステップで意識すべきポイントや注意点を詳しく解説します。また、売却に必要な期間やコストも併せて見ていきましょう。

1.不動産を売却するときの全体的な流れ

納得できる形で不動産を売却するためには、家を売却する流れと不動産売却の期間を押さえてから、スケジュールを逆算できるようになっておく必要があります。まずは全体像から不動産売却の手順を確認しておきましょう。

不動産売却の手順は、大きく「売り出し前」「売却活動中」「売り出し後」の3つに分けて考えていくと整理しやすくなります。準備から引き渡しまでを含めると、トータルでは4～6ヶ月程度の期間がかかるのが一般的であり、じっくり買い手を見つけるためには売却活動に3ヶ月以上の時間を確保しておきたいところです。

そのため、住み替えなどで引き渡しのタイムリミットが決まっている場合には、スケジュールを逆算してスタート時期を検討しましょう。ここからは、各ステップの具体的な手続きや、売り主が意識すべきポイントについて1つずつご紹介します。

2.ステップ1：情報収集をして不動産の売却相場を把握しよう

不動産売却を検討したときには、特に準備をせずに査定依頼を行い、具体的な手続きに入ることもできます。しかし、納得のいく価格で売りたい場合には、事前に不動産の売却相場を下調べしておくことが大切です。

ここでは、相場をあらかじめ調べる重要性と、自分でチェックする方法をご紹介します。

2-1.相場チェックが重要な2つの理由

相場の下調べが重要となる1つ目の理由は、「不動産会社を選ぶ判断基準になる」というポイントです。不動産を売却するときには、いくつかの不動産会社に査定依頼を行い、提示された価格を参考にしながら仲介の依頼先を選びます。

しかし、不動産にはそもそも定価が存在しないため、査定額は不動産会社によってバラつきが生じるケースもあります。そのため、売り主自身が相場を知らないまま査定を行ってもらっても、提示された金額が妥当なものであるか判断が難しい面があるのです。

また、2つ目の理由としては、「売却時の資金計画を立てやすくなる」というポイントがあげられます。特に住宅ローンが残った不動産の売却時にやることとして、綿密な資金計画を立てて、「オーバーローン」を回避することが重要です。

「オーバーローン」とは、住宅ローン残債が不動産の売却価格を上回ってしまう状態のことです。住宅ローンが残った不動産を売却する際には、引き渡しまでに必ず完済をしなければなりません。

返済には売却代金を充てることもできますが、万が一残債よりも安い価格になってしまった場合には、差額を自己資金などで補う必要があ理ます。
残高が大幅に上回ってしまうようなら、場合によっては返済がある程度進むまで売却を見送るといった選択が必要なケースもあります。

そのため、あらかじめ住宅ローン残高と売却相場のバランスを確かめておくことが大切となるのです。

2-2.自分で相場を調べる方法

国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産流通機構が運営しているREINSの「レインズ・マーケット・インフォメーション」には、過去の不動産取引における成約価格がデータベースとして掲載されています。不動産の種類、所在エリア、面積、その他の条件別にデータを抽出することもできるため、売りたい不動産と類似した条件の取引事例をいくつか参照すれば、おおまかな相場の把握が可能です。

3.ステップ2：不動産の一括査定サービスを使ってみよう

不動産の売却を円滑に進めていくには、仲介を行う不動産会社の質が重要なポイントになります。要望をきちんと反映してくれる会社を見つけるには、複数の不動産会社を比較して不動産売却を依頼することが大切です。

しかし、1社ずつ査定依頼を行うのは時間や手間がかかってしまいます。不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度に複数の不動産会社に対して査定依頼を行えるのでとても効率的です。

複数の会社から査定結果を受け取ることで、査定額だけでなくそれぞれの会社の強みや実績などが分かります。一括査定サービスの「IELICO」（イエリコ）は不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）での長年培った実績をベースとして、信頼できる不動産会社を独自の基準で紹介しています。

提携している不動産会社は2,100社を超えており、査定依頼をする会社を最大6社まで自分で選ぶことが可能です。選んだ会社以外から営業の電話などが来ることはないので、安心して利用できます。

また、NTTデータグループがサービスを運営しており、個人情報の取り扱いについても安心です。不動産会社によって得意分野や査定額は異なるので、納得のできる形で不動産を売却するためにも、「IELICO」（イエリコ）をぜひ活用してみましょう。

4.ステップ3：不動産会社と媒介契約を結ぼう

不動産会社を選んだら、媒介契約を結んで売却活動に移ります。媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ「売り主が守るべきルール」と「不動産会社が守るべきルール」に違いがあります。

それぞれの特徴は以下の表の通りです。売却したい不動産や売り主の要望によって最適な契約方法は異なるので、仕組みをきちんと理解しておくことが大切です。

4-1.一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、「売り主にとって自由度が高い」のが大きなメリットです。複数の会社に仲介依頼が行えるのに加え、自分で見つけた買い主への売却（自己発見取引）も可能なので、売却の選択肢が幅広いのが特徴です。

一方、不動産会社によるREINSへの登録義務や販売状況の報告義務がないため、「積極的な売却活動が約束されるわけではない」点はデメリットといえます。そのため、すぐに買い手が見つかるような「条件に恵まれた物件を売りたい」「スケジュールにゆとりがある」といった場合に適した契約方法とされています。

4-2.専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、同時に複数の不動産会社と契約することはできないため、契約した会社の力量次第で売却時期や金額が左右される面があります。そのため、一般媒介契約以上に不動産会社選びは慎重に行わなければなりません。

一方で、不動産会社にも各種の義務が発生し、より積極的な売却活動を期待できる仕組みとなっているのは大きなメリットといえます。1社のみに専任するため、不動産会社にとっても一般媒介契約と違ってほかの会社に案件を奪われてしまう心配がなく、力を注ぎやすいという面もあります。

また、自己発見取引は認められているので、自分で買い手を見つけることも可能です。

4-3.専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、複数社との同時契約と自己発見取引のどちらも認められていないため、売り主にとっては選択肢がもっとも狭まる契約方法といえます。しかし、専任媒介契約以上に売却活動の報告頻度が高まるため、不動産会社との連携を密にとれるのがメリットです。

こうした仕組みにより、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、「信頼できる不動産会社を見つけられた」「とにかく売却を急いでいる」「売却が難しそうな不動産を抱えている」といった場合に適した方法とされています。

5.ステップ4：物件の売却活動を始めよう

売却活動とは、広告・宣伝を行って買い手を募集する営業活動のことです。基本的には不動産会社が主体となって手続きを進めてくれるので、売り主がすべきことはそれほど多くありません。

この期間においては、内見の希望者が現れたときに備えて、部屋の整理整頓や掃除を行うことが大切です。また、物件の特徴をきちんと説明できるように、アピールポイントをまとめたり、近隣の環境や学区について資料を作ったりするのも有効です。

内見の予約は休日に入ることが多いので、この期間はできるだけスケジュールを確保できるように手を打っておく必要もあります。売買の成約に結び付ける重要な機会となるので、できるだけチャンスを逃さないように心がけましょう。

なお、土地の売却においても、できるだけ内見に立ち会うことが大切です。売り手の人柄を知ってもらうことで、購入希望者に安心感を与えられるため、取引がスムーズに進みやすくなるでしょう。

6.ステップ5：買い主と売買契約を結ぼう

購入希望者が見つかったら、交渉によって契約条件を擦り合わせたうえで売買契約書を交わします。ここでは、売買契約に関する手続きを以下のステップ別に見ていきましょう。

• 条件交渉
• 重要事項説明・契約内容の確認
• 手付金の受け取り・仲介手数料の支払い

6-1.条件交渉

交渉時には価格や引き渡し日の細かな調整を行いますが、不動産会社が間に入ってくれるため、やりとりに自信がない方でも安心して手続きを進めることができます。

また、土地の売却の場合は、測量費用をどちらが負担するのかといったルールの調整が必要なケースもあります。

6-2.重要事項説明・契約内容の確認

交渉がきちんとまとまると、不動産会社による重要事項説明の読み合わせが行われ、売買契約書に売り手と買い手の双方がサインをすると契約成立となります。契約書には手付金の取り扱いや引き渡し日、万が一不備が見つかった場合の対応といった重要な項目が記載されているので、内容に問題がないかを細かくチェックすることが大切です。

また、設備の不良や建物の欠陥といった情報があるときは、売買契約を結ぶ前に包み隠さず伝えておくことが重要となります。後から問題が発覚すれば、「契約不適合責任」が生じ、買い主に対して損害賠償や修繕などをしなければならないケースもあります。

買い主との合意があれば、契約時に「一部の不具合については責任を負わない」とする特約を盛り込むこともできるので、事前に不動産会社と相談をしておきましょう。

6-3.手付金の受け取り・仲介手数料の支払い

売買契約では、買い主から売り主に対して「手付金」を支払うのが一般的です。手付金には契約の信頼性を担保する目的があり、契約違反を行うと売り主・買い主のそれぞれに金銭的なデメリットが生じる仕組みです。

手付金の相場は「売買価格の5～10％程度」とされており、問題なく手続きが進めば、最終的には売却代金の一部に組み込まれます。しかし、契約解除などがあれば売り主に返還しなければならないケースもあるので、大切に保管しておきましょう。

また、売買契約時には、不動産会社に対して買い主から仲介手数料の一部（通常は半金）を支払います。

7.ステップ6：売却代金の決済と不動産の引き渡しを行おう

取り決めた引き渡し日が訪れたら、売り主、買い主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者などが立ち会って、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。引き渡しにおいては、実際の手続きは不動産会社の担当者や金融機関担当者、司法書士が進めてくれるので、売り主は不動産売却の必要書類を漏れなくそろえることに専念しましょう。

引き渡しが済んだら、最後に仲介手数料の残額を不動産会社へ支払い、売却手続きが完了となります。

8.ステップ7：利益の有無にかかわらず確定申告をしよう

不動産を売却した後には、確定申告が必要となるケースがあります。確定申告の時期は毎年2月中旬～3月中旬までと決められているので、場合によっては売却手続きから時間が空いてしまうこともあります。

給与所得者などで普段からあまり確定申告をされていない方は、手続きを忘れないように注意しましょう。

8-1.確定申告が必要なケース

確定申告が必要となるのは、不動産の売却によって「譲渡所得」が発生したときです。譲渡所得とは、売却した代金から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いた利益のことであり、譲渡所得税の課税対象となります。

そのため、売却した年度の期日内に確定申告を行ったうえで、納税を済ませる必要があります。反対に、売却によって損失が生まれたときには、特に税金が発生しないため、確定申告も必要ありません。

ただ、売却損があった場合でも、申告によって給与所得などと損益通算できるため、確定申告を行うほうがお得になるケースは多いです。

8-2.譲渡所得の計算方法

譲渡所得税は「所得税＋復興特別所得税＋住民税」の総称のことであり、譲渡所得に対してかかる税金です。そのため、まずは譲渡所得を算出するための計算式を押さえておきましょう。

先ほどもご紹介した通り、譲渡所得は以下の計算式で求めます。

「取得費」とは、不動産の購入代金や土地の造成費用、購入時にかかった土地の測量費、購入時の仲介手数料などであり、一言で表せば「購入するためにかかった費用の合計」です。なお、建物は年数の経過によって価値を消費したとみなされるため、「減価償却費」を差し引いて計算する必要があります。

「譲渡費用」とは、売却時の仲介手数料や印紙税などのことであり、「売却のためにかかった費用の合計」です。売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いて利益が残らなかった場合は、譲渡所得が発生しなかったこととなるため、当然ながら課税の対象とはなりません。

8-3.譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の税率は、以下のように売却した不動産の所有期間に応じて計算されます。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」をもとに計算し、5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得として扱われます。両者の税率には大きな差が設けられているので、所有して5年近くの不動産を売るときには、税金面からも売却のタイミングを見極めることが大切です。

なお、譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられているため、上手に活用すれば大幅な節税対策を行うこともできます。そのなかでも、特に大きな節税効果を持つのが「居住用財産の3,000万円の特別控除」です。

この制度は、一定の条件を満たした状態でマイホームを売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる仕組みです。この特例を活用すれば、3,000万円までの利益があっても非課税となるため、事前に適用要件を調べておくと良いでしょう。

9.不動産の売却で必要になる費用・税金

不動産売却には費用や税金がかかるので、売却コストにも目を向けながら資金計画を立てる必要があります。ここでは、最後に売却に必要な費用の内訳や金額の目安を見ていきましょう。

9-1.不動産の売却時に必要な費用

不動産売却時に必要な費用の内訳は以下の通りです。

※抵当権が設定された不動産を売却する場合に発生

仲介手数料は、仲介によって不動産を売却した場合に発生する成功報酬のことです。具体的な金額は法律で上限が決められており、400万円を超える取引なら「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。

住宅ローンが残っている場合には、前述の通り引き渡しまでにローンを完済したうえで、金融機関による抵当権を抹消しなければなりません。このとき、金融機関に対して一括返済の手数料を支払う必要があります。

また、抵当権抹消登記を行う際には司法書士に依頼するのが一般的であり、代行手数料として1～2万円程度の費用もかかります。住宅ローンをすでに完済していても、自動的に抵当権が抹消されるわけではないので、売却前に手続きを済ませておきましょう。

測量費用とは、土地や一戸建ての売却において、隣地との境界線があいまいな場合に必要なコストです。費用は土地の広さや調査内容によっても異なるので、あらかじめ見積もりをとっておくと良いでしょう。

売却に必要な費用は、いずれも現金での支払いが必要になるので、手元資金の準備に注意が必要です。

9-2.不動産の売却時に納付する税金

不動産の売却時に発生する税金には以下の種類があります。

印紙税とは売買契約書に対して課税される税金のことであり、税額は取引金額に応じて以下のように決められています。なお、令和4年の3月31日までに作成された不動産の売買に関する契約書であれば、軽減税率が適用されるため、負担が多少軽くなります。

登録免許税は抵当権抹消手続きを行う際に発生する税金であり、1件あたり費用は1,000円と決められています。ただ、一戸建てやマンションでは土地と建物それぞれについて手続きが必要となるため、合計で2,000円となります。

譲渡所得税は、前述の通り売却益が発生したときにかかる税金であり、納税のタイミングは確定申告後です。そのほかの税金とは納付のタイミングが異なるので注意しておきましょう。

10.まとめ

スムーズに不動産売却を進めるためには、全体の流れを把握したうえで、具体的なステップをきちんと押さえておくことが大切です。まずは売却前の準備として、自分で相場を調べる方法や査定依頼のコツ、媒介契約の種類と特徴を正しく理解しておきましょう。そのうえで、一括査定サービスを上手に活用しながら、信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。売却手続きに不安がある方は、安心して何でも相談できる不動産会社を選んで、こまめにコミュニケーションを図りながら進めましょう。

なお、一戸建てやマンションなど、物件の種類ごとの不動産売却のコツや方法は以下の記事をご覧ください。