マンションの売却では、さまざまな手数料がかかるため、事前に押さえておくことが大切です。手数料は直接現金で支払うものが多く、支払うタイミングも異なりますので注意しておきましょう。仲介業務を任せる不動産会社の担当者にもよく確認しておくほうがスムーズに取引を進められます。

この記事では、マンション売却における手数料の種類や計算方法、支払うタイミングや節約するためのコツを解説します。

1.マンション売却における手数料とは？

マンションを売却するときには、さまざまな手数料がかかります。

現金で支払うべきものが多いため、事前にどのような手数料がかかるのかを把握しておきたいところです。主なものをまとめると次のようになります。

各手数料について、更に詳しく解説します。

1-1.仲介手数料

マンションの売却における仲介手数料とは、仲介業務を依頼する不動産会社に対して支払う費用のことです。仲介手数料は別名「媒介報酬」「媒介手数料」「約定報酬」などともいわれます。

マンションの売却を依頼された不動産会社は、買い主を見つけて売買契約を成立させるために売却活動を行います。物件情報をwebサイトに掲載したり、広告宣伝を行ったりしますが、これらの活動に対する報酬が仲介手数料です。

仲介手数料は成功報酬であるため、買い主が見つからずに売買契約が成立しなければ、依頼者は支払う必要がありません。不動産の売買が成立したときに、売り主も買い主も仲介手数料を不動産会社に支払うのが基本です。

仲介手数料は宅地建物取引業法（以下、宅建業法）によって上限額が定められており、物件の取引価格によって以下のように金額が異なります。

上記の金額は法律による上限額であるため、不動産会社によって実際に提示される仲介手数料の金額には差があります。また、支払うタイミングについても不動産会社ごとに違いがありますので契約時に支払方法についてよく確認をしておきましょう。

なお、400万円以下の不動産売買については、宅建業法が2018年（平成30年）1月1日に一部改正されたことにより、売り主に対する仲介手数料の上限が18万円と定められています。

1-2.印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼付する収入印紙代のことです。物件の取引価格によって異なり、次のように段階的に決められています。

税額は2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率が適用されます。また、売買契約書は売り主と買い主で2通作成されますが、それぞれ1通分ずつの印紙税を負担するのが一般的です。

マンションの売却における契約書は、不動産会社と交わす媒介契約書もありますが、こちらは不動産の売り買い自体を行うものではないため、印紙税はかかりません。

1-3.抵当権抹消登記の費用

マンションなどの不動産を売却するときには、最終的には所有権を買い主に変更する所有権移転登記が必要です。

しかし、所有権移転登記にかかる費用は買い主が負担をするため、売り主が支払うことはありません。

一方で、マンションを売却する際に住宅ローンが残っていた場合には、引き渡し時までに抵当権の抹消登記が必要になります。抵当権とは住宅ローンを組んだ金融機関が設定するものであり、住宅ローンの返済が滞った場合に担保として設定されるものです。

物件を売却するときには最終的に抵当権を抹消した状態で引き渡さなければなりませんので、登記変更の手続きが必要です。抵当権抹消登記にかかる費用（登録免許税）は、不動産1個あたり1,000円となります。

土地と建物のそれぞれにかかるため、マンションを売却するときには一般的に2,000円がかかる計算です。マイホームを売却する際の抵当権抹消登記はそれほど複雑ではないため、手続きを自分で行うこともできます。

住宅ローンを組んでいる金融機関から送られてくる書類をもとに申請書類を作成し、法務局に提出することで手続きを行うことが可能です。書類の作成方法などは、法務局で尋ねれば丁寧に教えてもらえますので、事前に相談に行ってみると良いでしょう。

1-4.司法書士への報酬

抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、別途費用がかかります。依頼先によって費用は異なりますが、一般的には1～2万円程度です。

マイホームの売却といったケースであれば、自分で抵当権抹消登記の手続きを行うことは可能ですが、権利関係が複雑な場合には司法書士に依頼をしたほうがミスを防ぐことができます。

例えば、売却しようとするマンションの名義人が複数いる場合には、手続きをしっかり行わなければ後からトラブルになる恐れがあるでしょう。司法書士に依頼をしても、それほど費用がかかるわけではないため、不安な場合は依頼をするほうが無難です。

また、自分で手続きを行おうとしても、金融機関によっては司法書士に依頼することを要請される場合がありますのできちんとコミュニケーションをとっておく必要があります。

1-5.住宅ローンの繰り上げ返済の事務手数料

マンションを売却するときに住宅ローンを完済していれば、金融機関に対して特に支払うべき費用はありません。しかし、住宅ローンが残ったままの状態で売却手続きを進める場合には、繰り上げ返済を行って一括で完済する必要があります。

この際に、金融機関に対して1～3万円程度の事務手数料を支払う必要がありますので注意しておきましょう。どの程度の費用がかかるのかは金融機関によって異なるため、あらかじめ確認をしておくことが大切です。

抵当権の抹消登記は住宅ローンが完済されていることが前提ですので、繰り上げ返済の手続きを行わなければ、物件を買い主に引き渡すことができません。不動産会社や金融機関の担当者の指示に従って、問題が生じないように手続きを進めましょう。

また、繰り上げ返済の期間が短すぎますと、住宅ローン控除の適用対象外となる場合もありますので注意が必要です。住宅ローン控除が適用される条件の1つに、住宅ローンの残年数が10年以上というものがあります。

つまり、繰り上げ返済を行うことで残年数が10年を下回ってしまう場合には、住宅ローン控除が適用されない恐れがあります。控除が適用になるまで待つべきか、控除が適用されなくても早めに繰り上げ返済を行うほうが得になるのかをよく考え、マンションを売却するタイミングを見極めてみましょう。

1-6.その他の費用

物件を引き渡すには、引っ越し代やハウスクリーニングの費用などがかかります。すでに引っ越しを終えている状態であれば問題ありませんが、住みながら売却する場合には引き渡し時までに引っ越しを完了しておく必要があります。

引っ越し代は荷物の量や移動距離によって違ってくるため、複数の会社にプラン請求を依頼して、できるだけ費用を抑えることが大切です。そして、引っ越し代を節約するためには不用品を早めに処分して、荷物の量を抑えることも必要だといえるでしょう。

また、マンションの売却にあたってハウスクリーニングが必要であるかは、不動産会社の担当者に相談をしてみましょう。一般的に空き家の状態のほうが売却はスムーズに進みやすいといわれています。

マンションに住みながら売却活動を進めることは可能ですが、スケジュールに余裕があれば先に引っ越しを済ませておくのも1つの方法です。ハウスクリーニングを行って、見栄えのする物件の写真をたくさん掲載できれば、買い手を見つけやすくなるでしょう。

引っ越しと同様に、ハウスクリーニングについても複数の会社にプラン請求をお願いして、少しでも費用を抑えることを心がけてみてください。引き渡しの直前になって思いがけない費用が発生して慌てないためにも、どれくらいの費用がかかるのかを早い段階で把握しておくことが重要です。

ご紹介した費用のほかにもマンション売却ではお金のやり取りが発生します。マンション売却時のお金の流れについて、以下の記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。

2.マンション売却時の仲介手数料の計算

マンションを売却するときにかかる費用のうち、不動産売却の仲介手数料は大きな割合を占めます。

そのため、あらかじめどの程度の金額がかかるのかを把握しておくことが大切です。
前述のとおり、仲介手数料は法律によって上限額が決められており、取引額に応じて金額が異なります。例えば、マンションを2,500万円で売却できたケースについて見ていきましょう。

上記の計算結果から、2,500万円でマンションを売却したときにかかる仲介手数料の上限額は89.1万円であることが分かります。

なお、仲介手数料の計算方法としては「（取引価格×3%＋6万円）＋消費税」の速算法によっても同様の結果が導き出せます。

建物の売買と仲介手数料には別途消費税がかかります。土地の売買には消費税がかかりません。

仲介手数料がいくらかかるのかは、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶときに分かります。物件の価格がある程度把握できていないと仲介手数料は計算できませんので、まずはマンションの査定を行ってもらう不動産会社選びから進める必要があります。

不動産の一括査定サービスを使えば、webを通じて複数の不動産会社に同時に査定依頼を行うことが可能です。物件情報などを一度入力すれば良く、手間をかけずに自分に合った会社を見つけることができます。

査定結果で仲介手数料の金額が示されている場合がありますので、各社を比較するときの判断材料の1つとなるでしょう。大まかな売却価格の目安を知るためにも、一括査定サービスを活用してみてください。

IELICO（イエリコ）は、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供していきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、IELICOは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っているサービスです。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役立ちます。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

3.マンション売却で仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は不動産会社に対して「成功報酬」として支払う性質のものであるため、売買が成立したときに支払うのが基本です。

現金で支払うことになりますので、支払うタイミングについては事前に不動産会社に確認をしておきましょう。また、マンション売却の流れで全体の手順も併せて押さえておくとさらに安心です。

• 売買契約時と引き渡し時に半々で支払う
• 引き渡し時にまとめて支払う

3-1.売買契約時と引き渡し時に半々で支払う

仲介手数料は買い主が見つかり、売買契約書を交わす際に支払います。

しかし、多くの場合では売買契約時に半金を支払い、残りは物件の引き渡し時に支払うのが一般的です。

売買契約が成立したときにまとめて支払うことも可能ですが、物件を売却するときは仲介手数料以外の支払いもありますので、手元の資金に無理が生じないかを考えて対応しましょう。

3-2.引き渡し時にまとめて支払う

売買契約を交わす段階では物件の売却代金が支払われていないため、手元の資金が不足気味となっていることも珍しくありません。

特に売却の場合であれば、それほど資金的な余裕がないことも考えられますので、そうした場合は引き渡し時に仲介手数料をまとめて支払うようにしてみましょう。

不動産会社に対して支払方法の相談をして、了解を得れば問題ありません。お金のことは悩みを抱えてしまいがちですので、遠慮をせずに担当者に相談することも大切です。

4.マンション売却時に仲介手数料を抑える方法

マンションを売却する際にかかる仲介手数料を抑えられれば、売却時の負担を軽減することにつながります。

宅建業法で定められている金額はあくまで上限額であるため、不動産会社によっては仲介手数料が他の会社よりも割安なケースもあるでしょう。

仲介手数料を抑える方法として、具体的に紹介します。

• 値引き交渉を試してみる
• 一般媒介契約以外で契約する
• 仲介手数料が安い会社を選ぶ

4-1.値引き交渉を試してみる

売却予定のマンションが駅近物件や築浅物件であれば、不動産会社に対して仲介手数料の値引き交渉を行ってみるのも1つの方法です。

人気のエリアにあるマンションであれば、売却価格が高くなる傾向にありますので、その分だけ仲介手数料も高くなることが想定できます。

人気のエリアの物件であれば、すぐに売買が成立する可能性がありますので、不動産会社としても、たとえ仲介手数料を下げてでも取引を仲介したいと考えるケースもあるでしょう。そのため、資産価値の比較的高いマンションを売却するときには、仲介手数料の値引き交渉を試してみましょう。

4-2.一般媒介契約以外で契約する

不動産会社と締結する媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

このうち、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみの契約となりますので、他の不動産会社と仲介業務について契約することができません。

そのため、不動産会社としては他社と競争をせずに買い主を探すことができ、売買を成立させられる可能性が高まります。不動産会社にとってメリットとなる部分を提示することで、仲介手数料の引き下げを打診してみましょう。

4-3.仲介手数料が安い会社を選ぶ

不動産会社の中には、相場よりも仲介手数料を低くしている会社もあります。

宅建業法ではあくまで上限額を定めているだけですので、仲介手数料をいくらにするかは不動産会社が自由に決められます。

仲介手数料が相場よりも安ければ不安になる部分もあるでしょうが、不動産会社は売り主と買い主の双方から仲介手数料を受け取れるため、場合によっては売り主側の仲介手数料を引き下げている場合があります。

しかし、相場よりもあまりに安すぎる場合は注意も必要です。会社によっては仲介手数料を抑える代わりに、広告宣伝費などの費用を削っている場合があります。これでは思うように買い主が現れない事態を招く恐れがありますので、いくら仲介手数料が安いとはいっても慎重に判断をするべきでしょう。

売却のための提案内容などを踏まえて、総合的にとらえていくことが大切です。

5.マンション売却における仲介手数料の特例

マンションの売却において、仲介手数料の上限額は宅建業法によって決められています。

国土交通省が定めている「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」に基づいていますが、2018年（平成30年）1月1日に仲介手数料の一部が改正されています。

具体的には、売却価格が400万円以下の建物や土地の場合、不動産会社は売り主から最大で18万円＋消費税の仲介手数料を受け取れるようになりました。「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額（仲介手数料）の特例」と呼ばれるものであり、空き家対策の一環として実施されるものです。

例えば、物件価格が300万円のケースでは従来であれば、「（300万円×4%）＋2万円＝14万円」の仲介手数料でした。しかし、特例によって14万円を超える仲介手数料の受け取りが、不動産会社は可能となっています。

特例が適用されれば、売り主の仲介手数料と現地調査にかかる費用の上限額は「18万円＋消費税」までとなりますが、無条件に適用されるわけではありません。不動産会社は売り主に対して事前に説明を行い、合意を得る必要があります。

不動産会社から特に説明もなく、高い仲介手数料を提示されたときは、きちんと説明を求めるようにしましょう。また、不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、仲介手数料の支払い予定額や支払うタイミングを確認をしておくことが大切です。

まとめ

マンションを売却するときには、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税などさまざまな費用がかかります。現金で支払うものが多くありますので、あらかじめどの程度の金額であるのかを把握しておくことが大切です。

仲介手数料の基本的な計算方法や上限額を知り、支払うコストに見合った不動産会社を選んでみましょう。マンション売却を成功させるには、信頼できる会社選びが重要なポイントです。

売り主の立場に立って熱心に売却活動を進め、手数料の面などでもクリアな会社を選ぶことを心がけてみましょう。自分に合った不動産会社を見つけるためにも、一括査定サービスを是非活用してみてください。