東京都にマンションを所有している場合、「今はいくらで売れるのか？」「今後どうなるのか？」など、都内のマンション売却の動向が気になるのではないでしょうか。

実は国土交通省が発表している不動産価格指数によると、マンションの価格推移は2013年から毎年上昇しています。また、下の表のように東京都は2020年から直近3年間で中古マンションの成約平米単価が上昇し続けており、特に東京23区では圧倒的に平米単価が高いことが見て取れます。

■2020～2023年│東京都の中古マンションの成約平米単価の推移

参照：東日本不動産流通機構「季報 Market Watchサマリーレポート（2023 年 1～3 月期）」※IELICO編集部作成

この記事では、東京都のマンション売却に役立つ重要なポイントを以下の流れで解説していきます。

• 【2023最新】東京都のマンション売却相場の推移
• 【2023予測】東京都のマンション市場を見極めるポイント
• 東京都でマンションを高く売るためのコツ

最後まで読めば、東京都のマンション売却で損することなく、あなたにとって最良の売却プランを検討することができるでしょう。

1.【2023年最新】東京都のマンション売却相場

東京都でマンション売却を検討しているのなら、まずは、ここ10年間で東京都のマンション相場がどのように推移したか、基礎知識としておさえておきましょう。

また、同じ間取りであっても「23区と多摩地域」「築5年と築30年以上」では相場が異なります。所有するマンションにできるだけ近いケースを把握し、適切な相場感をつかむことも大切です。

そこで、次の4つのポイントを確認しながら、東京都のマンションを売却する際の相場勘を養っていきましょう。

• 【10年の推移】東京都のマンション売却相場
• 間取りから見た東京都のマンション売却相場
• 面積から見た東京都のマンション売却相場
• 築年数から見た東京都のマンション売却相場

1-1.【10年の推移】東京都のマンションの売却相場

「首都圏のマンション価格がバブル期を越えた」というニュースを耳にした方は多いのではないでしょうか。

事実、以下の表をみると、東京都のマンションはここ10年で、23区は2,407万円、多摩地域は1,071万円もマンション相場（成約価格）が上昇しています。

■東京都23区・多摩地域　10年間のマンション相場（成約価格）の推移

参照：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2013～2013年度」※IELICO編集部作成

なお、成約したマンションの広さ（面積）の平均は

と、10年間ほぼ変わっていません。

1-2.間取りから見た東京都のマンション売却相場

ここからは、間取りから見た東京都のマンション売却相場を「東京23区」と「多摩地域」に分けてあらためて見ていきましょう。

まずは東京23区からです。

東京23区

東京23区のマンション売却相場を間取り別で比較した場合、1R〜1DKの間取りでは千代田区の4,010万円が最も高額でした。次いで港区の3,900万円という結果になっています。

さらに、4LDK〜5DKの間取りで比較した場合、最も高額だったのは目黒区の24,800万円で、最も低額だった江戸川区の4,380万円とでは実に5.6倍以上の差があることが分かります。

間取りから見た「東京23区のマンション売却相場」は以下の通りです。

出典：不動産売却「HOME4U」 ※2023年3月時点

このように、東京23区内の同じ間取りでも、エリアが異なるだけで売却相場に大きな差が生じることが分かります。

続いて、多摩地域を見ていきましょう。

多摩地域

多摩地域のマンション売却相場を間取り別で比較した場合、1R〜1DKの間取りでは武蔵野市の2,429万円が最も高額でした。次いで狛江市の2,170万円という結果となっています。

さらに、4LDK〜5DKの間取りで比較した場合、最も高額だったのは武蔵野市の9,800万円でした。次いで、府中市の6,380万円という結果となりました。

間取りから見た「多摩地域のマンション売却相場」は以下の通りです。

出典：不動産売却「HOME4U」 ※2023年1月時点

このように、多摩地域の場合は東京23区と比べると全体的に売却相場が低いことが分かります。ただし、「武蔵野市」などエリアによっては23区のマンションより高値で取引されているケースもあります。

なお、間取り別に見た東京都「島嶼部」の売却相場については、島嶼部の売却実績がないためここでは掲載しておりません。

1-3.面積から見た東京都のマンション売却相場

続いて、面積別に見た東京都のマンション売却相場を「東京23区」と「多摩地域」に分けて見ていきましょう。

では東京23区からです。

東京23区

東京23区のマンション売却相場を面積別に比較した場合、40平米以下で最も高額なのは千代田区の4,270万円でした。次いで、港区の3,927万円となっています。

さらに、面積90平米以下で最も高額だったのも千代田区で23,966万円でした。次いで、港区の17,229万円という結果となりました。

面積別に見た「東京23区のマンション売却相場」は以下の通りです。

出典：不動産売却「HOME4U」 ※2023年3月時点

このように、東京23区では「千代田区」と「港区」の売却相場が特に高額であることが分かります。

次は多摩地域を見ていきましょう。

多摩地域

多摩地域のマンション売却相場を面積別に比較した場合、40平米以下で最も高額なのは武蔵野市の2,240万円でした。次いで、狛江市の2,165万円となっています。

さらに、面積90平米以下で最も高額だったのも武蔵野市で7,216万円でした。次いで、国分寺市の7,119万円という結果となりました。

面積別に見た「多摩地域のマンション売却相場」は以下の通りです。

出典：不動産売却「HOME4U」 ※2023年3月時点

このように、多摩地域では「武蔵野市」をはじめ、「狛江市」「国分寺市」「調布市」などの売却相場が高額であることが分かります。

また、多摩地域の場合、エリアによって売却相場が23区以上に大きく異なるという特徴も見えてきました。

なお、面積別に見た東京都「島嶼部」の売却相場については、島嶼部の売却実績がないためここでは掲載しておりません。

1-4.築年数から見た東京都のマンション売却相場

東京都のマンション売却相場として、最後に築年数別の相場を見ていきましょう。

築年数はマンションの価格を左右する重要なポイントでもあるので、しっかりとチェックしておきましょう。

まずは、「東京23区」の築年数ごとの売却相場です。

出典：レインズデータライブラリー「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」※2023年3月時点

このように、築5年未満のマンションであれば高額での取引が期待できますが、築年数が経過するほど売却相場が下がっていくのが分かります。

特に、「～築5年」と「築6～10年」では600万円、「築11～15年」と「築16～20年」、「築21～25年」と「築26～30年、」では1,000万円以上下がっていますので、売却タイミングの目安にすると良いでしょう。

さらに、「多摩地域」の築年数ごとの売却相場を見てみましょう。

出典：レインズデータライブラリー「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」※2023年3月時点

多摩地域も東京23区と同じく築5年以下のマンションであれば高額で取引されていることが分かります。

また、ここでも「築6～10年」と「築11～15年」とでは700万円以上、「築21～25年」と「築26～30年」とでは1,000万円以上相場価格が下がっているため、東京のマンション売却は遅くとも築25年を目途に行ったほうが良いことが分かります。

ここまで東京都のマンション売却相場について見てきましたが、もし、あなたのマンションの実際の売却価格が気になっているのなら、不動産会社へ査定を依頼してみると良いでしょう。

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2.【2023予測】上昇はいつまで？マンション市場を見極めるポイント

上昇の一途だった東京都のマンション価格ですが、今後はどうなっていくのでしょうか。

今後を予測するために外せない、以下の3つのポイントを説明します。

• 新築と中古マンションの動向
• 東京都の人口の推移
• 住宅ローンの変動金利の動き

それでは一つずつ見ていきましょう。

ポイント1.新築と中古マンションの動向

マンション価格の上昇の要因のひとつに、新築マンションの供給が需要に追い付いていない点が挙げられます。コロナ禍以前から、首都圏の新築マンションの販売数は減少傾向にありましたが、コロナ禍による経済の不透明さからさらに落ち込みました。

こうした流れを受け、中古マンションの需要が高まり、価格の高騰につながっているのが現状です。東京都の人気エリアであれば、土地の確保が困難なため新築マンションの建設が難しいため、2023年も引き続き中古マンションの需要は堅調と予測されます。

ただし、売却のタイミングについては、次に解説する「人口の推移」と「住宅ローンの動向」も併せて検討することをおすすめします。

ポイント2.東京都の人口はマイナスに転じた

マンション価格の動向を予測する際に、売却するエリアの人口推移も把握しておく必要があります。

というのも、人口が増減するということは、その世帯数分だけ住む家が必要となる、あるいは不要となり、マンションや戸建ての価格にも影響するからです。

2023年6月末時点での東京都の総人口は1,409万347人と、日本の都道府県の中で最も人口が多いエリアです。

以下の表は東京都の2014年～2023年までの人口の推移を示していますが、2014年～2019年までは毎年約10万人の人口増加を確認できます。

しかし、それ以降、人口の増加率は徐々に減少してきており、2023年にはマイナスに転じていることが分かります。

出典：東京都の人口（推計） ※2023年7月時点

このように、東京都の総人口はすでにピークを迎えつつあることが分かります。こうした状況を踏まえると、23区の人気エリア以外は、今後も東京都のマンション売却相場が上昇するとは考えにくく、中古マンションの価格が上昇している今が売り時だと言えるでしょう。

ポイント3.住宅ローンの変動金利がいつ上がるかわからない

「三菱UFJ銀行」や「三井住友銀行」など大手銀行は、2023年1月より固定型住宅ローンの金利引き上げを発表しました。

これは、日本銀行が長期金利の上限を0.25％程度から0.5％程度まで引き上げたことによるものですが、金利固定型ローンを新規に借りようとする人には負担が重いものとなりました。

一方で、利用者の実に7割を占める変動型金利はまだ据え置かれているのが現状です。ただし、今後の住宅ローンがどうなっていくのか分からない日本の経済状況を鑑みても、中古マンションの売り時は早いほうが良いでしょう。

なお、マンション売却のタイミングについては、以下の記事でも詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

3.東京都で売れやすいマンションの4つ特徴

東京のマンション売却を検討しているのなら、特に東京都で売りやすいマンションの特徴も知っておくと良いでしょう。

東京都で今売れやすいマンションの特徴は次の4つです。

• 人気エリアにあるマンション
• 人気のタワマンや デザイナーズマンション
• コロナ需要にマッチしたマンション
• 災害の影響を受けにくいマンション

それぞれ順に説明します。

3-1.人気エリアにあるマンション

東京23区内であればいずれのエリアであっても人気が高く、交通に不便を感じることもまずないでしょう。

一方、多摩地域には東京都心へのベッドタウンとしてのニーズもあり、23区と一括りにしにくいため、ここでは次の3つの観点から東京都の人気エリアをご紹介したいと思います。

• ビジネス・商業の拠点が集まる人気エリア
• 利便性も高く住みやすさが人気のエリア
• 東京都心へのベッドタウンとして人気のエリア

1.ビジネス・商業の拠点が集まる人気エリア

東京でマンションが売れやすい人気エリアとしてまずご紹介したいのが、多くの商業施設やオフィスが集まり、今もなお発展を遂げている次の5区です。

エリア	特徴
港区	大企業やブランドショップも多く、山手線・銀座線・丸ノ内線・日比谷線・半蔵門線なども乗り入れており、仕事でもプライベートでもアクセスのよいエリアです。青山・六本木・新橋・白金・台場など様々な表情を持っています。
千代田区	皇居や国会議事堂があるほか、丸の内・大手町・神田・秋葉原など、政治とビジネス、カルチャーが共存するエリアです。東京駅をはじめ、地下鉄5路線が走る大手町駅、神保町駅などアクセスも抜群です。
中央区	千代田区や港区とともに商業やビジネスの中心エリアです。日本橋・銀座・築地といった有名スポットがあるほか、JR総武線や東京メトロ6路線・都営地下鉄3路線が走り、子育て支援も充実しています。
渋谷区	最先端文化の発祥地して発展を続ける渋谷をはじめ、原宿・恵比寿・広尾・幡ヶ谷などさまざま表情を持つエリアです。山手線・京王線・田園都市線・半蔵門線・銀座線など鉄道路線も豊富です。
新宿区	渋谷と並ぶ東京の繁華街としてデパートや大型商業施設が集まる新宿駅を中心に、曙橋や早稲田、高田馬場、四谷などが特に人気です。JRや私鉄、地下鉄を合わせて11路線が走っており、どこへ行くにも便利です。

上記のエリアはこれからの発展も視野に入れると、今後も高水準の資産価値を維持していくものと考えられます。

2.利便性も高く住みやすさが人気のエリア

続いては、治安が良く、教育環境や生活利便施設が充実した、子育てしやすいエリアとしても人気の5区です。

エリア	特徴
目黒区	中目黒駅や自由が丘駅など様々な表情を持っています。山手線・東急東横線・日比谷線・京王井の頭線などが乗り入れており、都心へも郊外へもアクセス抜群です。
品川区	昔ながらの町並みが残る武蔵小山・戸越銀座をはじめ、大崎・大井町・五反田などが人気です。JRや私鉄、地下鉄など都心へのアクセスにも恵まれています。
文京区	東京大学や東京ドームがあり、緑が多く残るエリアです。治安もよく、落ち着いた雰囲気が魅力です。地下鉄6線が乗り入れており、都内各所へのアクセスも便利です。
世田谷区	京王線・小田急線・東急各線など7路線が走っており、都心へのアクセスも抜群です。成城・等々力といった高級エリアをはじめ、三軒茶屋や用賀、下北なども住みやすい街として人気です。
豊島区	渋谷・新宿に並ぶ繁華街として人気の池袋を中心に、駒込や巣鴨、大塚・雑司が谷・護国寺など閑静な住宅街が広がります。鉄道も12路線が乗り入れており、都心へも郊外へもアクセスしやすいエリアです。

この記事の1章でもご紹介しましたが、東京23区の中では、こうした住みやすさを重視するエリアでも、比較的高値でマンションの売買が行われています。

3.東京都心へのベッドタウンとして人気のエリア

ここからは、東京のベッドタウンとしての機能も併せ持つ、多摩地域で人気の5市をご紹介します。

エリア	特徴
武蔵野市	吉祥寺駅・三鷹駅・武蔵野境駅から都心へのアクセスに恵まれたエリアです。特に吉祥寺駅周辺は繁華街としても発展を続けているほか、井の頭恩賜公園といった自然も残っており「住みたい街」として人気も高いです。
三鷹市	三鷹駅からはJR中央線快速とJR中央・総武線が走っています。東京メトロ東西線・JR青梅線も乗り入れており都心へのアクセスが良く、落ち着いた住みやすさが人気の街です。
調布市	世田谷区に隣接する多摩地域でも都心に近い人気エリアです。京王線と京王相模原線を利用でき、都心へのアクセスも抜群。大型ショッピング施設も充実し、自然も多く残る暮らしやすい街です。
国分寺市	国分寺駅からJR中央線通勤特快を使えば新宿駅まで20分、東京駅まで40分と都心へのアクセスのよさに加え、自然・文化・利便性のバランスが取れた暮らしやすさが人気のエリアです。
狛江市	狛江駅・和泉多摩川駅を中心に広がる街並みと、四季折々の表情を見せる多摩川の自然が魅力のエリアです。小田急線を使えば新宿駅まで20分程度とアクセスが良いことも人気です。

多摩地域の場合、このほかにも「府中市」や「小金井市」、「国立市」なども注目しておきたい人気エリアと言えます。

ここまで東京都の人気エリアについて見てきましたが、こうしたエリアにマンションをお持ちの方はぜひ売却を検討してみてはいかがでしょう。

3-2.人気のタワマンや デザイナーズマンション

東京都のマンション売却で、特に人気が高く売れやすいと言えるのがタワーマンションです。

というのも、タワーマンションは周辺環境が充実しているエリアに多く、「資産価値を維持しやすい」というメリットがあるからです。特に、東京でタワーマンションが多く建ち、売れやすいエリアは「港区」や「江東区」「中央区」「品川区」などです。

また、建築家やデザイナーによって建てられた「デザイナーズマンション」も資産価値を維持しやすく高く売れる傾向にあります。ただし、デザイナーズマンションの場合、その個性によってニーズが限られる場合もあるため注意も必要です。

3-3.コロナ需要にマッチしたマンション

2020年以降、いまだに続くコロナ渦にあって、多くの人の暮らしに対する意識に変化が起こっています。

というのも、新型コロナウィルスの感染症対策として、リモートワークが増えたことや外出を控えるという文化が生まれたからです。

ただ眠るためだけの住居ではなく、家族と一緒に豊かな時間を過ごせる場所であり、仕事場としても使える住まいのニーズが高まり始めています。

例えば、マンションの場合なら、ベランダが広く家庭菜園などもできる物件や、リビングが広く人が集まりやすい物件、仕事とプライベートを分けることができる「＋1R」ある間取りの物件などが今後より売れやすくなると予想されます。

3-4.災害の影響を受けにくいマンション

マンション選びや購入に影響を与える基準として、災害の影響を受けにくいということも一つの指標となっています。

特にマンションの価値に影響を与えるポイントとして注目されるのが、地震に備えるための「耐震基準」です。

耐震基準とは、地震によって倒壊しないように設定されている建物の強度のことです。現在の「新耐震基準」は1981年に決まったものですが、最大震度7の大地震においても「倒壊しない程度」の強度を基準としています。

ちなみに東京都都市整備局が行った「地震に関する地域危険度測定調査 [第9回] 」によると、東京都で特に揺れやすいエリアは「荒川区」と「台東区」「墨田区」の一部とされています。特にこのエリアのマンションであれば耐震基準も高いものであると予想されます。

なお、マンションの耐震基準が分からない場合には、管理組合などに問い合わせて、マンション売却の際のアピールポイントにするのも良いでしょう。

4.東京都でマンションを高く売るための5つのコツ

東京都でマンションの売却を検討されている方は、次の5つのコツをおさえておきましょう。

以下のコツを知っておけば、マンション売却時に損をすることはまずありません。

• 売却期間に余裕をもってスケジュールを立てる
• 築年数が浅いうちに売却する
• ますはマンションの売却相場を把握する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• マンション売却が得意な不動産会社を見つける

それぞれ詳しく説明します。

4-1.売却期間に余裕をもってスケジュールを立てる

一般的にマンション売却の目安となる期間は3か月～6か月程度と言われていますが、いざ、マンションを売却するとなると、想像以上に時間や労力を要するものです。また、想定外のことが起こり得る可能性もあります。

そのため、売却期間にはしっかりと余裕を持たせてスケジュール調整することが大切です。

以下の表は、マンション売却の流れの目安となる期間です。

マンション売却における各ステップ		目安となる期間
step1	相場価格を把握する	1~2か月
step2	不動産査定を依頼
step3	媒介契約を結ぶ
step4	販売活動をスタート	1～3か月
step5	決済と引き渡しを行う	1か月

特に、なかなか買い手がつかないといった場合には、売却期間に余裕を持たせていないと焦ってしまうことになりかねません。結果として相場よりも安く売却しなければならず、損をすることになりますので注意が必要です。

4-2.築年数が浅いうちに売却する

東京都でのマンション売却は築年数の浅いうちが特におすすめです。

というのも、 一般的に不動産は、築年数が経過するごとに建物の価値が減少するため、売却価格も下がっていくからです。

2023年2月の「レインズデータライブラリー」の月例マーケットウォッチによると、東京都の中古マンションの在庫状況は平均築年数が27.21年となっています。

つまり、東京都でマンションを売却するなら、築27年までを目途に売却することが高く売る秘訣と言えます。

さらに、中古マンションの住宅ローン借入期間は、基本的に「耐用年数47年－築年数」で設定されるため、築年数が浅い物件のほうがマンションの買い手にとっても買いやすいという点を覚えておきましょう。

4-3.ますは売却相場を把握する

マンションを売却すると決めたなら、まずは「いくらくらいで売れるのか？」売却相場を把握することが大切です。

というのも、はじめから不動産会社に査定を依頼しても相場価格を把握していなければ、取り寄せた査定額が「妥当かどうか見極めることはできない」からです。

マンションの売り出し価格の設定にも影響することですので、査定を依頼する前に必ず売却相場を把握しておきましょう。

マンションの売却相場は次の2つの方法を使って自分で調べる事ができます。

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 土地総合情報システム

それぞれの特徴を簡単に説明します。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、不動産流通機構が運営している不動産売買に関する情報提供サイトです。

これまでに取引されたマンションの売却価格が公開されているほか、物件の成約時期や築年数、間取りなども調べられるので、類似物件があれば大体の売却相場を把握することができます。

続いて、「土地総合情報システム」は、国土交通省が公開している不動産取引価格の情報検索サイトです。不動産売買を実際に行った人を対象にアンケートを実施し、その結果をデータベース化してさまざまな情報を公開しています。

なお、マンションの売却相場の調べ方は以下の記事でも詳しく紹介していますので、参考にしてみてください。

4-4.複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションの査定を行う際には、複数の不動産会社へ依頼することがとても大切です。というのも、査定を行う不動産会社はそれぞれ独自の不動産査定基準を設けているため、査定結果も異なってくるからです。

そのほかにも、不動産会社によって得意なエリアや物件の種別、売却実績なども異なるため、一社だけの査定依頼では、本当に相性の良い不動産会社を見つけることは難しいと言えるでしょう。

以上のことを踏まえて、数多くある不動産会社の中から自分に合った会社を見つけるためには、一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」を活用することをおすすめします。

4-5.マンション売却が得意な不動産会社を見つける

実は、不動産の売買を行う企業の中にも、得意な物件、不得意な物件があるものです。例えば、土地の売買は得意だけれど、マンションの販売実績は少なく、得意ではなかったというケースも考えられます。

マンションの売却を得意とする不動産会社を見つけるためには、必ず直近の販売実績を見せてもらうようにしましょう。ご自身と同じマンションをはじめ、類似するマンションの販売実績が豊富な不動産会社なら安心と言えます。

そのほかにも、「売却仲介経験の長い担当者が在籍しているか？」「マンション売却への疑問や不安に親身に答えてくれる担当者がいるか？」なども検討材料にしてみると良いでしょう。

さらに、マンション売却のコツについて詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。