マンション売却を無事成功させられるかは、不動産会社選びが大きく影響します。せっかく高く売れる物件を所有していたとしても、不動産会社のサポートや対応力がなければ良い条件で物件は売れません。

この記事では、マンション売却における不動産会社の選び方について解説しています。
売却を検討されている方は、依頼する前にぜひご一読頂き、ポイントをおさえておくことで、信頼できる不動産会社をみつけることができます。

1.マンション売却を行う不動産会社の種類

マンション売却の成功を左右する不動産会社選びですが、不動産会社には次の3つの種類があります。

「高く売りたい」「早く売りたい」など、目的に応じて不動産会社を選ぶことが、売却成功の第一歩となります。
では、どのように3つの種類から選べばいいか、それぞれの違いと選び方を解説します。

1-1.仲介会社

仲介会社とは、売り手と買い手の双方の間に入り、マンション売却を成立させる会社のことです。

不動産会社は仲介でマンションの売却を成立させたら、仲介手数料が入る仕組みとなっています。これが不動産会社の儲けとなるのです。

仲介を利用して売却することで、不動産会社が買い手を見つけて紹介してくれますし、売却するために必要な手続きや営業活動などを行ってくれます。

不動産会社がマンションの販売にかかわる活動全般をサポートしてくれるので、高値で買ってくれる購入希望者が現れやすくなります。
そのため、マンションをできるだけ高額で売却したいなら仲介会社を選ぶのがおすすめです。

1-2.買取会社

買取会社とは、文字通りマンションを買い取ってくれる会社のことです。

不動産仲介の場合は不動産会社が買い手を見つけ成約する仕組みですが、買取の場合は不動産会社が直接マンションを買い取ります。

不動産買取の特徴は、仲介と比較して売却価格が下がることです。仲介で売却する際の7割程度の価格が目安とされています。
不動産会社は売り手からマンションを安く購入し、リノベーションやリフォームなどをしてきれいにしてから再度市場へ売り出します。これらの費用をふまえ、仲介よりも価格を下げて買い取る必要があるので、仲介よりも買取の方が価格は下がるのです。

買取を利用するメリットは、買い手を見つけるための営業活動などが必要ないため、仲介よりも短期間で売却できることです。時間に余裕がない、あるいは買い手が見つけづらい物件などの場合は買取を利用するのがおすすめです。

1-3.任売会社

任売会社とは、任意売却を行っている会社のことです。

任意売却とは、債権者の了承を得て一般市場で売り出し、売却する方法です。通常、住宅ローンが残っているマンションは抵当権が設定されています。マンションを売るためには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。抹消が完了しないと、基本的にマンションは売却できません。

しかし、任意売却を利用することで、条件付きで抵当権を解除してもらえるため、ローンを完済していなくても売却が可能となります。

任意売却を利用するにあたって、債権者とは金融機関のことをさします。金融機関と相談をした後、不動産会社に査定をしてもらい、査定額を元に任意売却を検討します。了承が得られて初めて市場へ売り出すことが可能です。

任意売却で売るメリットは、競売を避けられることです。住宅ローンが払えなくなると、競売にかけられます。競売での売却は相場よりも安い価格で取引されることもあるため、売却後の返済負担も大きくなってしまいます。任意売却であれば、通常の売却と変わらない価格で売れる可能性があります。

そのため、マンションを売却してもローンを返済しきれない場合は、任意売却を利用しましょう。

ただし、住宅ローンの返済が困難な状態になってから任意売却を検討しては遅いため、早めに判断しなければなりません。売却を検討し始めた段階で住宅ローン残高や任意売却の可能性などもふまえ、売却可能なのかを確認するようにしてください。

2.マンション売却を依頼する不動産会社の選び方

マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、以下の点をおさえて見極めましょう。

それぞれについて、詳しく解説します。

2-1.大手と中小それぞれの特徴を比較する

大手と中小では、それぞれ特徴や強みが異なります。
大手の場合は知名度の高さから、買い手を見つけるための広告力や集客力があります。また全国的に展開している不動産会社の場合は、買い手を探せる範囲や情報の幅も広いです。

その反面、地元に根強いかどうかを考えると、地域密着型の中小の方が良い場合もあります。また、大手がゆえにたくさん顧客を抱えているからこそ、両手仲介になりやすい傾向もあります。
両手仲介とは、売り主と買主が同じ不動産会社と契約を結ぶことを指します。両手仲介になると、「マンションに安値をつけられる」「売れ残る」といった問題が起こりやすいため、注意が必要です。

対して中小の不動産会社を利用するメリットとしては、地域に根強く経営されている会社も多いことから地域の特色を理解して買い手を探してくれるため、その後の売却活動がスムーズに進みやすくなることが挙げられます。

また、大手では取り扱っていないような物件でも扱ってくれることもあります。
大手と中小のどちらを選ぶべきか、ご自身が所有する物件の条件や希望する売却活動のイメージによっても変わってきます。
そのため、高額で売却できる見込みのあるマンションは大手に、立地条件などに難があるなど売れにくい場所にあるマンションは中小に依頼するのがおすすめです。

2-2.マンションの販売実績が豊富な会社を選ぶ

不動産会社の規模とあわせて、売却実績も確認しましょう。特に重要なのが「マンションの売却実績が豊富な不動産会社か」です。

不動産会社によって、得意なエリアや物件種別が異なります。そのため、マンションの売却を依頼したいのに戸建ての売却実績が豊富な不動産会社に依頼してしまうと、期待していた成果が得られない可能性があります。

それぞれの不動産会社の実績や強みとなるポイントは、ホームページに記載されていることが多いので、マンション売却の査定を依頼する前に目を通しましょう。

2-3.査定額の根拠を確認する

不動産会社から査定結果が返ってきたら、査定額だけでなく「査定額の根拠」も確認してください。

査定は各不動産会社によって基準が異なるので、査定結果が同じになるとは限りません。複数社で比較した際に、査定額が100万円近い差が出ることもあります。

それぞれの会社で判断が異なる内容があれば、「どうしてこのような結果になったのか」根拠を確認し、「妥当な結果なのか」を判断しましょう。

2-4.宅建業免許番号を確認する

不動産仲介を行っている会社は、宅建業免許番号を取得しています。免許番号に記載されている数字を見れば、「長く運営している会社なのか」がある程度判断できます。

宅建業免許番号は、「国土交通大臣免許（数字）○○号」という形式でホームページに記載されていることが多いですが、確認すべきは（数字）の部分です。

カッコ内の数字は免許の更新回数を表したもので、更新時期は5年に1度です。例えば、「国土交通大臣免許（2）○○号」と記載があれば、2回目の免許更新で、運営年数5年～10年の会社であることが分かります。つまり、更新回数が多いほど、長く続いている不動産会社となります。

ただし、個人から法人への経営に切り替わった、都道府県知事免許などに変更となった場合は、また（1）に戻るので、必ずしも「数字が大きい会社が信用できる」ということではありません。あくまで指標の一つとして考え、他のポイントもふまえて判断してください。

2-5.複数社に査定依頼して見極める

不動産会社を選ぶ際は、複数社に査定を依頼してから決めましょう。

前述したように、不動産会社によって査定基準は異なりますし、担当者との相性もあるため1社だけで決めてしまうと失敗する可能性も高くなってしまうためです。長い期間、一緒に売却活動を進めていくことになるため、納得いく提案をしてくれる不動産会社や担当者を見つけることが大事です。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」です。

「IELICO」は、査定実績や登録社数など高い基準を満たしており、初めての方でも不安なく利用できるサービスです。
かんたんな情報を入力するだけで、複数社へ一斉に査定を依頼することが可能です。全国でも実績ある優良不動産会社、約2,100社と提携していますので、安心して任せられる不動産会社をみつけられます。

マンションの売却が初めてで、「不動産売却に強い会社はどこがいいかわからない」と迷ったときは「IELICO」をお試しください。

3.マンション売却を依頼すべきではない不動産会社の特徴

マンション売却を依頼する不動産会社選びに失敗しないよう、以下に当てはまる不動産会社には依頼しないようにしてください。

それぞれどのような点に注意すべきか解説します。

3-1.極端に高い査定額を提示される

査定額が高いことは良いことですが、極端に高い価格を提示された場合は注意が必要です。
不動産会社の中には、自分の会社と契約してほしいがために、敢えて相場よりも極端に高い査定額を提示してくることがあります。

相場からずれた価格を鵜呑みにして売り出してしまうと、買い手がつかず売却活動が長期化してしまう可能性があります。長く売れない状態が続くと売れ残っている印象を持たれ、ますます売れなくなりますし、値下げをして売らなければならないこともあります。このような状態は、相場よりも低い価格での売却や、売却自体ができない状態を招きますので、注意が必要です。

不動産会社が意図的に高い価格を提示しているのか見極めるためにも、査定を依頼する前に相場を把握しておくことや、査定額の根拠を細かく確認するようにしてください。
なお、相場の調べ方は以下の記事で詳しく解説しています。

3-2.物件の瑕疵を隠そうとする

マンションの売却でトラブルになりやすいのが、瑕疵についてです。
瑕疵とは、物件に何らかの不具合があることを言います。買い手に瑕疵を隠した状態で売却してしまうと、後に発覚した際どちらの責任かで揉めることになります。

また、売主本人が認識してない瑕疵や、築年数が経過することで発生してしまう欠陥や損傷についても、事前に確認していない、あるいは契約不適合責任の免責を契約書に記載していないと、売主の責任となる場合があります。これらのトラブルを避けるためにも、契約書に細かく記載し、売買契約の際に相互確認を行うなどしましょう。

4.不動産会社の担当者を見極めるポイント

マンション売却は会社選びだけでなく、「安心して任せられる担当者」を見極めることも大事です。判断する指標として、次の2つのポイントをおさえておきましょう。

それぞれ詳しく解説します。

4-1.対応が早くて丁寧か

担当者の対応は、マンション売却の成功を左右するほど重要です。

会社自体は信用性や実績があったとしても、担当者の対応が遅く、熱心に営業活動を行ってくれないとマンションは売れません。例えば、売却に関する問い合わせをしてもなかなか連絡が返ってこない、広告活動を積極的に行ってくれないなどが挙げられます。

対応が遅く不誠実な担当者に依頼してしまうと、買い手が見つからず売却活動が長期化してしまったり、値下げをして売らなければならなくなってしまったりして損をするなども考えられます。
担当者の対応を知るためにも、分からないことは積極的に質問し、査定結果についても根拠を聞くなどして、コミュニケーションを積極的にとるようにしてください。

対応が悪ければ、担当者を変えてもらうか、別の会社を探すなどを検討しましょう。

4-2.物件のあるエリアに精通しているか

売りたいマンションがあるエリアをよく理解している担当者かどうかは、高値での売却や買い手探しに影響します。

不動産は築年数や物件の状態だけでなく、エリアの特性や周辺環境もふまえて需要や価格が決まります。エリアの特性を理解していない担当者に依頼してしまうと、的外れな売り出し価格の設定や広告活動になってしまう可能性があります。

査定結果や売却活動に関する質問をするなどして、エリアに精通しているか確認しましょう。

4-3.相性が合うか

意外と重要なのが、担当者との相性です。依頼した担当者との相性が良くないと、売却活動は上手く進みません。

売却活動は3ヶ月〜6ヶ月ほどの期間を要するため、担当者とのやり取りも長くなります。その間、担当者と上手くコミュニケーションが取れず、希望や不安に対して親身に向き合ってくれないと、ストレスは貯まりますし、販売活動にも悪影響です。

相性が合わないと感じたら、無理に進めるのではなく担当者を変更し、再度不動産会社選びからやり直すことも考えましょう。納得いく形で販売活動を進めることが、理想的な売却の実現にもつながります。

不動産会社や仲介について詳しく知りたい方は『 「不動産仲介業者」とは？利用するメリットや選び方を解説 』もご覧ください。