土地を売却するために情報を調べて見たものの、「まず何から始めるべきか」「注意すべきことは何か」など、要点を把握するのが難しいと感じる方もいるのではないでしょうか。

土地の売却を成功させるためには、全体像を把握し計画的に進めていく必要があります。

本記事では、初めてでも土地売却を成功させるために、おさえておきたい以下の内容について解説しています。

本記事をお読み頂くことで、土地売却の相場やまず何をすべきかが理解でき、スムーズな売却活動を実現できるでしょう。

土地売却の基本的な流れ【全6ステップ】

まずは土地売却の基本的な流れを把握しましょう。

それぞれの流れでおさえておくべきポイントや注意点を解説します。

【ステップ1】不動産会社に査定依頼

土地を売却すると決めたら、まずは不動産会社へ査定を依頼します。

不動産会社に査定を依頼する目的は、土地がいくらで売れるのかを診断してもらう事と、売却の仲介を依頼する不動産会社を見極めることの2つです。

不動産会社が行う土地査定は机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は広さや築年数、立地など物件の情報を元に査定を行う方法です。

実際に物件を見るわけではないので査定の精度は高くありませんが、おおよその相場を把握でき、早ければ当日中に査定結果を受け取ることができます。

対して訪問査定とは、担当者が直接物件を見て細かい部分まで調査し、査定する方法です。

机上査定と比較して調査結果が出るまで数日〜1週間程度と時間を要しますが、より正確な査定額を知ることができます。

土地の査定を一度も受けたことがないのであれば、まずは3〜6社ほど机上査定を依頼し、その中から売却を依頼したい不動産会社に訪問査定を依頼するのがおすすめです。

ただし、売却を急ぐ場合は、はじめから複数社に訪問査定を依頼しましょう。

土地の査定を依頼するなら、机上査定と訪問査定、好きなほうを選べる一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」を活用しましょう。

「IELICO（イエリコ）」は、全国にある不動産会社の評判や口コミを見て複数社に査定依頼できる一括査定サイトです。

厳選された優良企業2,100社の中からお客様の条件にあった会社を「IELICO（イエリコ）」がピックアップし、その中から最大6社まで選択することができます。

その他、12,500件以上の口コミから、自分に合う不動産会社を見つけることが可能です。査定を依頼する会社を探すなら、「IELICO（イエリコ）」をぜひご活用ください。

査定方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

【ステップ2】売り出し価格の決定

不動産会社を決めたら、売り出し価格を決めます。

売り出し価格を決める際、指標となるのが不動産会社の査定額です。

不動産会社から提示される査定額は、あくまで「これくらいで売れそう」という想定額なので、正式な売り出し価格ではありません。

売主の希望や、売却にかかる費用なども考慮して「少しでも手元に残る利益を多くするためにいくらで売り出すべきか」を協議します。

なお、不動産会社が提示する相場がそもそも「妥当なのか」を判断するためにも、査定を依頼する前に自分で相場を調べておきましょう。

土地の相場を自分で調べる方法については、「4-1.土地の相場を自分でも調べる」をご参考ください。

【ステップ3】媒介契約の締結

不動産会社に売却を依頼するにあたり、媒介契約を締結します。

媒介契約は一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ契約条件や報告義務などが異なります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
同時に複数の不動産会社と契約	〇	×	×
自分で買主を見つける	〇	〇	×
売主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約の有効期間	指定なし（基準は3ヶ月以内）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズへの登録義務	なし	7日以内	5日以内

どの媒介契約が適しているかは、売却活動をどのように進めたいかによって異なります。 例えば、「幅広く買い手を探したい」という場合は、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約が適しています。

対して、「少しでも早く買い手を探したい」「やり取りが面倒なので1社だけと契約したい」という方は、複数社と契約できない分、担当者が熱心に営業活動をしてくれる専任媒介もしくは専属専任媒介契約が適していると言えます。

媒介契約の種類は買い手探しの進捗に影響します、以下の関連記事でも詳しく解説しているので併せてお読みください。

【ステップ4】販売活動の開始

媒介契約を結んだら販売活動を開始します。

販売活動の主な内容は、買い手を探すための広告活動と、内覧準備、内覧当日の対応です。

広告活動は不動産会社が行いますので、売主の準備や対応は必要ありません。

ただし、広告に記載する写真や土地のアピールポイントについては、買い手の印象に直結しますので自分でも目を通すようにしましょう。

改善したい点があれば、遠慮なく不動産会社に伝えてください。

売主が動かなければならないのが、内覧準備と当日の対応です。

内覧者に少しでも物件を気に入ってもらえるよう、当日までに室内の掃除を行います。

また、内覧当日は内覧者から多くの質問を受けますので、的確に伝えられるよう資料の準備なども行います。

内覧は不動産会社に任せることもできますが、売主から直接話を聞けた方が安心ですし印象も良くなるため、可能な限り立ち会うことをおすすめします。

内覧のコツについては、以下の記事で詳しく解説しています。

【ステップ5】売買契約の締結

内覧の結果買主が決まれば売買契約を締結します。

売買契約の際は、契約書の署名・押印といった契約手続きの他、手付金や一部仲介手数料の支払いも行われます。

契約では宅建を所有している不動産会社の担当者が同席し、売買契約書の読み合わせを行います。

確認が完了したら署名・押印をします。

売主は仲介手数料の10～50％を不動産会社に支払います。残りは引き渡しの日に支払います。対して、買主は売主に対して購入金額の5％〜10％程度を手付金として支払います。

ただし、仲介手数料や手付金の割合はケース・バイ・ケースになります。

【ステップ6】決済と土地の引き渡し

買主の住宅ローン審査が通過したら、再度集まり、決済と引き渡しを行います。

買主は購入代金の残額を支払い、売主は仲介手数料の残りを不動産会社に支払います。

売主は購入代金が振り込まれたら住宅ローンを完済し、手続きが完了したら抵当権の抹消手続きを行います。

全ての決済が完了し、鍵や住宅の設備資料などを渡したら、引き渡し完了です。

決済日の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

【ステップ7】確定申告

土地を売却して利益が出た場合、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。

土地売却における利益とは、売却代金から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた譲渡所得を指します。

取得費とは、「土地を購入するためにかかった費用全般」のこと。土地の購入代金や造成費用、測量費、購入時の仲介手数料などが含まれます。

一方、「譲渡費用」とは、売却にあたって発生した仲介手数料などの諸費用や税金を指します。

「取得費」と「譲渡費用」を売却代金から引いた上で売却益が出た場合に、確定申告の義務が発生するのです。

確定申告は以下の流れで行います。

1. 譲渡所得税額の計算を行う
2. 書類に必要事項を記入する
3. 管轄の税務署へ書類を提出する
4. 税金の納付をする・還付を受ける

詳しい手順は以下の記事を参考にしてください。

土地を売却する時にかかる費用・税金

土地を売却するにあたり、以下の費用・税金が発生します。

項目		費用
税金	印紙税	5,000円～60,000円程度
	譲渡所得税	売却利益×所有期間によって決定
	登録免許税	1,000円×2件（建物と土地）
費用	仲介手数料	取引額×3%+6万円（別途消費税）
	司法書士への依頼報酬	10,000円～20,000円程度
	測量費用	40万～80万円程度
	家の解体費用	家の構造により異なる

それぞれについて、相場やおさえておくべきポイントを解説します。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの課税文書を作成するにあたって支払わなければならない費用です。

印紙税の税率は、契約金額によって以下のように決められています。

契約金額	税率	軽減税額
500万円超〜1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超〜5億円以下	100,000円	60,000円

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成された契約書の場合は、軽減措置の対象となります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地を売却して発生する利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。 譲渡所得は以下の計算式で算出できます。

譲渡所得は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つから成り立っています。 取得費は不動産を購入するにあたってかかった費用の総額のことです。

取得費が不明な場合は売却額の5％を取得費とすることが可能です。

譲渡所得に対して課税する税率は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類があります。

どちらが適用となるかは、以下の表の通り、保有期間によって異なります。

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
保有期間	5年以下	5年以上
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

※復興特別所得税を含む

税率に大きな差があるので、物件の条件や予想される売却価格、住宅ローン残債などを考慮して売却時期を決めましょう。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

登録免許税

土地を引き渡す前に抵当権の抹消手続きを行います。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。 古家付き土地の場合は、土地と建物それぞれに1,000円ずつが課されるため、合計で2,000円かかります。

また抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、依頼報酬として10,000円～20,000円程度かかります。

抵当権抹消登記の手続き方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介手数料

不動産会社による仲介で土地を売却する場合は、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は、土地の売却を成立させた成功報酬として支払います。

仲介手数料の金額は、取引金額に対して以下の上限額が法律によって定められています。

不動産の取引額	仲介手数料（消費税別）
200万円以下	取引額×5%
200万円超から400万円以下	取引額×4%+2万円
400万円超	取引額×3%+6万円

仲介手数料を割引あるいは無料とする不動産会社も一部ありますが、両手仲介や他の費用で取られてしまうケースもあるため注意が必要です。

また、仲介手数料は売却時にかかる手数料の中でも特に高額になる費用ですので、おおよそどれくらいの金額になるのかを契約前に確認するようにしてください。

測量費用

土地の境界線が明確になっていない場合は測量が必要です。

土地売却に行う確定測量は土地家屋調査士が行いますので費用が発生します。

確定測量費用の相場は、40万円〜80万円程度です。

確定測量を依頼する際は、越境の覚書書も合わせて作成を依頼しましょう。

依頼した場合も費用の相場に大きな変動はありません。

家の解体費用

土地を売るために古家の解体が必要な場合は、解体費用が発生します。

土地売却の解体費用は家の構造で相場が違います。

基本的に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造のいずれかを使用していますが、最も耐久性の低い木造は相場が安く、丈夫な鉄筋コンクリートは処理に手間がかかることから相場はあがります。

構造別の費用相場は以下の通りです。

構造	総額※
木造	140万円～170万円
鉄骨造	200万円～240万円
鉄筋コンクリート造	240万円～280万円

詳しい費用については以下の記事で解説しています。

売却が難しい土地の対処法

古家付き土地や農地、賃貸中の土地など、売却が難しいとされる土地は、以下のような対処も検討してみましょう。

古家付き土地を売却する際の対処法

古家付き土地が売れずに悩んでいる方は、更地にして売却することも検討しましょう。

古家付き土地は購入後に解体が必要であることや、解体費用を買主が負担しなければならないことから買い手がつきにくくなります。

一方で、更地にして売り出せば買い手は購入してすぐに建物を立てられるため、短期間で買い手がつく可能性があります。

解体費用を負担する必要はありますが、1日でも早く売りたい場合は更地にすることも検討してみましょう。

なお、築年数が20年を超えると建物の価値はほとんどなくなり、土地の価値だけで取引されるようになるのが一般的です。

築年数がある程度経過した古家付きの土地を売るコツは、以下の記事で詳しく解説しています。

農地の土地を売却する際の対処法

農地として登録されている土地は誰でも自由に購入できるわけではないため、一般的な土地と比較して買い手が見つかりにくい傾向があります。

また、個人の判断で農地を農地以外の利用目的で売却することもできません。

農地以外の利用目的に転用する場合は、農業委員会の許可が必要なため、売却するまで手間と時間を要します。

そのため、農地の土地を売るなら一般の方ではなく周辺の農家の方に買い取ってもらえないか交渉することも検討しましょう。

農業生産事業の登録をしている事業者であれば購入可能なので、買い取ってもらえる可能性があります。

賃貸中の土地を売却する際の対処法

現在賃貸中の土地を売却したい場合は、賃借人に立ち退きを依頼するか、低地の状態で売るかのいずれかの方法で対処します。

普通借地契約を結んでいる場合、強制的に立ち退きを迫ることはできないため賃借人と交渉しなければなりません。

また、話がまとまらない場合は立ち退きまでに長い期間がかかる可能性もあります。

さらに、立ち退きに対して売主は立ち退き料支払うのが基本なので、費用がかかる点にも注意が必要です。

立ち退きが難しい場合は、底地で売るしかありません。底地とは、借地権が設定された状態の土地のことです。

つまり、底地で売却するとは土地を貸した状態で売ることを意味します。

底地を取り扱っている不動産会社もあるので売却できる可能性はありますが、買主にとっては購入後も利用用途に制限があることから、売却価格が下がりやすいことを理解しておきましょう。

土地を高く売却するポイント

土地を高く売却するためには、次の7つのポイントをおさえて売却活動を進めましょう。

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

ポイント1】土地の相場を自分でも調べる

土地をできるだけ高く売却するためには、査定前に自分でも土地の相場を調べておきましょう。

相場を把握していれば、不動産会社からの査定額が妥当なのかを見極められますし、売り出し価格を設定する際も失敗を避けることができます。

自分で土地の相場を調べる方法は以下2つがあります。

全国地価マップは、土地の売却相場を計算する際に必要となる相続税路線価を調べられるサイトです。

調べた相続税路線価を、以下の計算式にあてはめることで土地の売却相場を計算することができます。

不動産情報ライブラリ(旧 土地総合情報システム) は、国土交通省が運営するサイトで、公示地価を調べることができます。 なお、土地の売却相場は、調べた公示地価の1.1倍程度が目安です。

土地の資産価値は公示地価以外にも、路線価や固定資産税評価額でも知ることができます。関連記事でも紹介していますので、参考になさってください。

ポイント2】土地を更地にしてから売り出す

土地を更地にして売り出す方が、高く売れることがあります。

「3-1.古家付き土地の対処法」で解説したように、古家が立った状態の土地は、購入後の買主の負担が大きいことや、利用用途が制限されることから値下げ交渉を受ける可能性が高くなります。

更地にすることで買い手がつきやすくなるだけでなく、「少々価格が上がっても更地を購入したい」という層からも興味を持ってもらえるでしょう。

ポイント3】土地の境界線を明確にする

土地を売却するときは境界線を明確にしてください。

土地の境界線が明確でないと土地の面積も曖昧になってしまうため、正確な査定額を算出できなくなってしまいます。

土地の境界線が明確でなくても、買主が同意していれば売却することは可能です。

しかし、正確な価値を算出できないため、買主から大幅な値下げ交渉を受ける可能性が高いです。

少しでも高く売りたい方は、土地家屋調査士による測量を受けて境界線を確定させましょう。

測量方法は「確定測量」と「現況測量」の2種類がありますが、土地売却を行うのであれば正確に測量してもらえる確定測量を依頼しましょう。

土地家屋調査士に確定測量を依頼する際の費用は、40万〜80万円ほどが相場です。

ポイント4】更地にして売る場合は整地する

土地を更地にしてから売る場合は、整地してから売り出しましょう。

整地とは、土地をならしたり雑草やゴミなどの掃除をしたりしてきれいな状態に整えることをいいます。

土地が整地されていないと購入した後に手入れが必要となるため、売り出しても買い手がつきづらいです。

また、売り出す際の見た目の印象も悪くなってしまいます。

土地の整地には次のような種類があるので、適したものを選びましょう。

整地の種類	整地方法	利用用途
粗仕上げ	解体後にコンクリート破片などを除去のみを行う方法	住宅地
砕石舗装	粗仕上げの後に砂利や砕石を敷く方法	住宅地
真砂土舗装	粗仕上げの後に真砂土を敷く方法	ガーデニング
防草仕上げ	雑草を防ぐために防草シートを敷く方法	駐車場

ポイント5】土地の名義人が売主になっているか確認する

土地を売却する前に名義人が売主になっているかを確認しましょう。

土地を売却できるのは名義人本人のみです。

親から相続した土地などは、名義人が親のままになっているケースがよくありますが、いざ売却するとなった場合に名義人が親であることが判明すると、売却手続きを進められなくなってしまいます。

スムーズに売却を進めるためにも、売却活動を始める前に土地の名義人を確認し、売主になっていない場合は名義変更の手続きを行いましょう。

名義人は登記簿謄本を取得すれば確認できますので、名義人がわからない方は手続きを行いましょう。

相続時の名義変更の手順は、以下の記事で詳しく解説しています。

ポイント6】土地の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、土地売却の実績が豊富な会社を選びましょう。

不動産会社によって「マンション売却が得意」「一戸建ての売却実績が多い」など、得意・不得意が分かれます。

土地の売却実績があまり無い不動産会社に依頼してしまうと、期待した成果を得られない可能性があります。

売却実績は不動産会社のホームページに記載されていることが多いので、査定を依頼する前に確認してみてください。

ポイント7】土地の査定は複数社に依頼する

土地査定は、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

複数社に依頼する理由は、相場を把握するだけでなく不動産会社を見極める目的もあります。

不動産会社はそれぞれ独自の査定基準を持っているので、全ての会社で査定結果が同じになることはありません。

そのため、複数社に査定を依頼して金額を比較することで、「適正価格がいくらなのか」相場を把握することができます。

また、不動産会社の担当者との相性も、土地売却を成功させるためにはとても重要です。

コミュニケーションが取りにくい、相性が悪い担当者に依頼してしまうと、スムーズに売却活動が進まなくなってしまいます。

安心して売却活動を行うためにも、複数社に査定を依頼して、相場や担当者の対応を比較しましょう。

複数社に査定依頼するなら、不動産一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」を活用しましょう。

実績豊富で信頼できる優良企業を見つけられる「IELICO（イエリコ）」であれば、最適な不動産会社を見つけることができます。

少しでも高く売却したい方こそ「IELICO（イエリコ）」がおすすめです。